天津项目的设计任务书65P包括住宅酒店式公.doc

第 PAGE 51 页 共 NUMPAGES 51 页 宝利集团长江道项目 整合设计任务书 第一篇 项目整体立项思路 一、项目基本概况 （一）地理位置 本宗地位于天津市南开区长江道与南丰路交口，行政隶属南开区广开街管辖。 （二）地块四至： 东至南丰路，西至南开六马路，南至长江道，北至南开三纬路。 （三）区位条件： 南开区位于中心城区西南部，区域面积40.64平方公里，是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。 南开区加快科贸街规划建设，为滨海新区的开发开放提供科技配套服务。该区制定科贸街“一横、两纵、三区”?的二次规划，打通科贸街延长线，调整鞍山西道、白堤路、红旗路科技发展空间布局和产业结构。未来五年，科贸街将成为本市乃至环渤海地区科技产业聚集的科技贸易基地和高新技术产业孵化基地。 一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了南开区城市中心的核心发展地位，城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化，本项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。 （四）周边环境 配套设施： 本地块位于天津核心城区，城市生活基础设施非常完善；邻近海光寺家乐福广开街商业中心，南市商圈、周边市政配套及生活配套非常齐全。 交通环境： 项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，内、中环之间。周边数条公交线路、临近地铁一号线海光寺站、二纬路站，交通便利。 自然环境： 地块周边有津河、长虹公园、南开公园等休闲场所，区域环境优雅，自然环境优越。同时，项目所在地主要道路（长江道、南丰路等）拥有较为良好自然的树种，树龄大都在30年以上。 人文环境： 地块靠近天津大学、南开大学、天津师范大学等高校学府区文化底蕴深厚。此区域居住者以干部、教师为主流的文化素养较高的人群。周边遍布南开中学、55中、南开五马路小学（全国重点）等众多名校，同时靠近鞍山西道的科贸街，文化气氛浓郁。 （五）项目简介 项目占地面积2.07万平方米，地上总建筑面积12.2万平方米。拟由北侧住宅区和南侧商业区两部分组成。 住宅由五栋30层以上点式高层组成。商业规划面积为20900平方米。拟设置为国际标准的，集社区配套、对外服务、商业辅助为一体的多功能物业设施。商业空间设计划分为四大部分，即：购物空间、交通空间、休闲娱乐空间和展示空间，最大可能的维护了商业项目的对外一致性。 商业与住宅部分在建筑形态、景观设计方面过渡巧妙；倡导健康和谐的社区生活理念，满足社会中坚阶层高层次的居住与商务需求。 经济技术指标 800 800辆 停车位 3.13 写字楼 2.09 商业 1.6 酒店式公寓 5.38万（0.32万配套） 住宅 25% 绿化率 3.6万平米 地下总建筑面积 12.2万平米 地上总建筑面积 2.07万平米 占地面积 33.3% 建筑密度 5.89 容积率 综合用地 用地性质 （六）地块条件 宗地外部 城市中心区位，配套成熟度高，临路性好，易于交通组织，用地东西侧目前有菜市场和民营小企业，形象欠佳。 宗地内部 地块平整、边界整齐，较为方正，但由于地块宽度有限，将限制建筑朝向的发挥，无地上拆迁物，易于建设。 二、项目整体市场定位 南开区是一个商贸业繁荣、科技优势明显、文化特色突出的城区，区内建筑密度较大，加之近年的不断开发改造，可用土地资源已相当稀缺。目前南开区内在建地块多为插建地块，像该地块这样的能够形成独立社区的大面积土地已属珍稀。而此地块的坐落地宜动宜静，恰到好处，更是弥足珍贵。 本项目市场定位： 本项目优越的地理位置加上拟聘请的国际级建筑规划及景观设计单位形成开发组合，力争能够完美体现城市CBD核心区域居住的高尚品质。 完善高档的周边配套设施更将居住的便利性与建筑的舒适性、艺术性完美结合，从而必将成为天津市南京路上又一个地标性综合建筑群。 天津市富有活力及风格鲜明的建筑群落 天津核心独具特色的“新功能主义豪宅”。 领衔南开 CBD城市核心复合生活城 领衔南开 CBD城市核心复合生活城 本项目的价值核心在于他既是宝利集团的王者之都，形象统领，同时也是天津最繁华地段的形象代言。本项目必须塑造综合性项目的整体价值感，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异。打造“高端集成式产品”，形成客户的“高端聚流层”，这样才能达到，“领衔CBD城市核心，复合生活城”的最终市场定位，这是把项目做好的必由之路。 第二篇 住宅部分设计任务书 一、住宅市场定位 南京路上“后花园”； 定位对规划设计的要求： 不但设置较大的中庭花园，还要进行住宅的立体绿化设计，成为城市稀缺花园城； 南京路上“头等舱”； 定位对规划设计的要求： 既是头等舱，产品设计应该