_房地产交楼法律风险指引.ppt

房地产交楼法律风险指引 建筑之家 2010年4月27日 交楼工作的重要性 一个开发商能否按时按质完成交楼，事关公司是否能按合同约定履行对业主的交楼承诺，事关公司是否能顺利实现销售业绩，也会影响开发商品牌的建立和提升 。要做到按时按质交楼，需要公司各部门树立“严格履行对业主承诺”和“全程防范交楼风险”的意识，在商品房销售、建造及交楼的不同阶段，各司其职，分工协作，采取各种有效管控措施，积极防范交楼风险。 目录 一、销售宣传阶段的风险防范要点 二、签订商品房买卖合同的风险防范要点 三、签订商品房买卖合同后到交楼前的风险防范要点 四、交楼过程中的风险防范要点 一、销售宣传阶段的风险防范要点 最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 1、销售宣传阶段项目公司对外发布的广告以及对外发布的宣传资料，所涉楼盘商品房的面积、层高、阳台、花园（如有）、土地使用年限、户型图纸、交付标准、交付时间、周边配套设施等内容，应根据《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、经批准的报建图纸、楼盘开发的科学进度以及政府验收的程序和时间要求等来确定，切勿在广告或宣传资料中做不实或过于夸大的陈述，避免商品房卖出后因不能兑现承诺而引起业主的投诉或索赔，给今后的交楼工作造成负面影响。 2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传资料的性质，避免因对外发布的广告或宣传资料如发生内容不实或夸大给公司造成法律风险，在销售广告或宣传资料中在合适位置注明：“本资料为邀约邀请，买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》为准”。为确保公司对外发出的销售广告或宣传资料按照前述要求进行标注，公司应在销售广告或宣传资料发出前将资料交由公司法务人员进行审核。 3、公司的销售人员以及与销售有关需要接触客户的人员，在向客户介绍楼盘时，应按照公司的统一口径如实陈述，不能做不实或夸大宣传，更不能私下以公司名义出具书面的承诺给客户，避免给今后的交楼工作造成不利影响。 二、签订《商品房买卖合同》阶段的风险防范措施： 1、在与业主签订正式的《商品房买卖合同》前，公司应根据项目当地的法规要求及交易习惯拟订《商品房买卖合同》。公司拟订的《商品房买卖合同》范本，应注意以下事项： （1）拟推盘商品房的基本情况（包括房号、面积、阳台、层高、土地使用年限等信息）应以项目当地房屋测绘部门出具的测绘报告、国土局颁发的《国有土地使用证》以及房管局颁发定的《商品房预售许可证》中记载的内容为准，避免今后交付的商品房与实际不符； （2）拟推盘商品房的交付标准应按照当地的法规要求、其他开发商的通常做法以及项目的营销定位情况确定，务必做到合法、准确、留有余地： A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的强制性要求。《建设工程竣工验收备案表》作为交楼条件。 根据的《建设工程质量管理条例》 、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等要求。 《住宅建筑规范》（GB?50368—2005）11．0．1?规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用： 1?由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案； 2?小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。 B、拟推盘商品房的交付标准是毛坯还是装修需要根据项目的营销定位情况来确定，交付标准的内容要准确、完整、相对具体，但尽量不要写明品牌或生产厂家，确保一定的灵活性，一般在交付标准处注明 “本公司有权根据实际情况利用同等质量的材料或设备代替以上交付标准的权利”； （3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和交楼标准所需的时间来确定，但时间上仍需留有一定的余地； （4）配套设施内容应根据已经批准的报建文件来确定； （5）关于交楼责任、退楼责任等法律条款，应尽量取消业主的退楼权利，违约金比例尽量低并在可控范围内。 （6）合同中对送达方式应尽量明确，在送达不能时，责任规避。 2、在与业主签订《商品房买卖合同》时，应严格按照： （1）项目公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，应认真填写商品房的基本情况、交楼时间、配套设施情况等内容，并准确粘贴《房屋平面图》、《交楼标准》等内容，切勿出错，避免今后出现货不对板的情况； （2）如业主提出更改《商品房买卖合同》条款时，尽量避免修改，如