房地产纠纷案件审理中若干法律问题(北京市高级人民法院民一庭张朝阳).ppt

房地产纠纷中的法律问题及风险防范 北京市高级人民法院民一庭 张朝阳 2011年 9月 房地产纠纷中的法律问题及风险防范 房地产纠纷的案件类型： 建设用地使用权合同纠纷（1）建设用地使用权出让合同纠纷（2）建设用地使用权转让合同纠纷 房地产开发经营合同纠纷（1）委托代建合同纠纷（2）合资、合作开发房地产合同纠纷（3）项目转让合同纠纷 房屋买卖合同纠纷（1）商品房预约合同纠纷（2）商品房预售合同纠纷（3）商品房销售合同纠纷（4）商品房委托代理销售合同纠纷（5）经济适用房转让合同纠纷（6）农村房屋买卖合同纠纷 房屋拆迁安置补偿合同纠纷 房屋租赁合同纠纷  建设工程合同纠纷 （1）建设工程勘察合同纠纷（2）建设工程设计合同纠纷（3）建设工程施工合同纠纷（4）建设工程价款优先受偿权纠纷（5）建设工程分包合同纠纷（6）建设工程监理合同纠纷（7）装饰装修合同纠纷（8）铁路修建合同纠纷（9）农村建房施工合同纠纷 农村土地承包合同纠纷（1）土地承包经营权转包合同纠纷（2）土地承包经营权转让合同纠纷（3）土地承包经营权互换合同纠纷（4）土地承包经营权入股合同纠纷（5）土地承包经营权抵押合同纠纷（6）土地承包经营权出租合同纠纷 服务合同纠纷（6）房地产咨询合同纠纷（7）房地产价格评估合同纠纷 房地产纠纷的一个重要特征：合同纠纷 因此处理房地产纠纷的关键在于：合同 法官的角度：合同的审查、合同的解释 律师或法律顾问的角度：合同的起草和合同的审查 二者具有共同的原则和规则 房地产纠纷中的合同审查原则 1、注意合同的目的性 律师在着手起草或审查合同之前，首先要摸清当事人拟签合同的真正目的，包括动机。有的当事人企图以合法形式掩盖非法目的，例如，明明是企业相互借贷合同，却要搞成一份合作经营合同;或将以担保为目的签订房屋买卖合同。 只有明确合同目的，才能搞清合同各方的真实意思，才能确定合同的性质及合同的准确名称，才能“规划”合同双方的权利和义务及违约责任，才能确保合同的有效性。 案例一：明为合作实为房屋转租的法律认定 2、注意合同的有效性　　法律依据:我国《民法通则》第五十八条的规定、我国《合同法》第五十二条的规定、一些特别法的相应规定。 关于合同有效性问题，事实上包括三个方面的问题，一是合同主体是否适格，二是合同目的是否正当，三是合同内容、合同形式及程序是否合法。 合同个别条款无效并不导致整个合同无效，整个合同无效并不导致合同约定的仲裁条款无效。当合同个别条款无效时，只需修改该个别条款； 案例2-1：以合法形式掩盖非法目的的招投标居间合同应判定无效 案例2-2：违反根据招投标文件签订的书面合同实质性内容的其他协议无效 3、注意合同的平衡性 所谓合同的平衡性是指合同一方权利与义务要相对平衡，合同双方权利与义务要相对平衡。 权利与义务必须“匹配”，不应出现有权利主体而没有义务主体、或有义务主体而没有权利主体的情形，一方当事人的权利内容应与另一方当事人的义务相对应。过分强调一方的权利、忽略合同相对方的利益的合同草稿，要么得不到签署，要么变成“显示公平”。 4、注意合同的可操作性　　实践中，大量合同缺乏可操作性，具体表现在：对合同各方权利的规定过于抽象原则，对合同各方的义务规定不明确不具体，或虽对各方的义务作了详细规定但没有违约责任条款或对此规定不清，合同虽规定了损失赔偿但没有计算依据，整个交易程序不清晰，合同用语不确切等等。“实现合同可操作性是合同得以有效利用、完成交易和实现利益均衡的具体保证”，尤其像建设工程合同、合作开发房地产合同诸如此类的履行周期长、影响因素多、风险大的合同，更需要对于可操作性做出更高的要求。 案例三：法院应对约定不明确的合同内容进行补充 房地产纠纷中的合同解释规则 合同解释的一般依据和规则 根据合同法第125条第1款的规定，合同解释的一般依据和规则是“按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则”。 文义解释。文义解释是合同解释的出发点。合同所使用的词语是基本解释依据。合同条款是由语言文字组成的，解释合同首先是确定词语的真实含义。首先，按照语句的通常含义进行解释，或者说通常含义是解释合同语词含义的通常情况，特别含义属于例外情况。当事人一方主张例外含义的，应当承担举证责任。其次，对词语的解释是对意思表示的解释，采取的是表示主义，即客观主义。当事人以内心意思否定意思表示的，应当承担举证责任。 案例四：合同履行期限条款认定及购房优惠广告的效力 案例五：合同解释不得排除当事人的意思自治 体系解释。体系解释又称为整体解释，是指将合同的全部条款作为一个整体，从各个条款之间的有机联系中探讨争议条款的本意。 目的解