资产评估模拟计算题.doc

某被评估对象为以生产装置控制，其正常运行要5名操作人员，目前同类设备所需操作人员定额为3名。现在假设新、旧控制装置在运营成本的其他项目支出大体相同，操作人员人均年收入为12 000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%，试测算被评估控制装置的年超额运营成本、年净超额运营成本及功能性贬值额。 1、解：（1） 年超额运营成本：　　（5-3）×12 000=24 000（元）（2） 年净超额运营成本：　　24 000×（1－33％）＝16 080（元）（3） 功能性贬值额：　　16 080×（P/A,10%,3）=16 080*2.4869=39 989.35(元) 某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、12万元、11万元和11万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别为9%和10%。试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。如果采用单项资产评估方法，确定该企业各单项资产评估值之和（包括有形资产和可确指无形资产）为90万元，请确定该企业商誉评估值是多少？（计算结果保留二位小数） 2、解：(1)计算未来5年收益的折现值：+ + + + =13×0.9174+14×0.8417+12×0.7722+11×0.7084+11×0.6499 =11.9262+11.7838+9.2664+7.7924+7.1489=47.9177(万元)(2)求取年金:=A× ∴A=47.9177×r(1+r)5/[(1+r)5-1]=47.9177×0.2571=12.3196(万元)(3)确定该企业评估值:该被评估企业的评估值=12.3196/10%=123.20(万元)(4) 确定该企业商誉的评估值商誉的评估值=123.20-90=33.20(万元) 3.被评估企业未来前5年预期收益现值之和为2500万元，折现率及资本化率为10%，企业未来第6年的预期收益为600万元，并一直持续下去，试用年金法和分段法测算企业的整体价值。1、解:（1）采用年金法计算企业价值：P=A/I=2500×10%×（1+10%）5÷[（1+10%）5-1]=2500×0.2638=659.5(万元)P=659.5/10%=6595(万元) (2)采用分段法估算企业价值:=2500+600÷[10%×（1+10%）5]=2500+3726=6226(万元) 2、某工业企业1997年9月10日以出让方式获得50年期工业用地土地使用权。目前该企业拟与外资合资成立一有限责任公司，拿出所占用的6000平方米土地作价入股。现以2000年9月30日为评估基准日对其土地采用市场法进行评估，已知该宗地的容积率为0.9,土地还原利率取6%。3个交易案例的基本情况如下表所示: 案例 成交价格(元/平方米) 交易时间 容积率 区域因素比较 个别因素比较 土地使用年限 交易情况 A 580 1998.6 0.9 -2% 0% 50 正常 B 560 1999.10 0.8 -1% -3% 48 正常 C 630 2000.6 1.0 +2% 0% 49 正常 (表中区域因素及个别因素均是与待估宗地比较)当地工业用地容积率修正系数如下： 容积率 ≤0.8 0.9 1.0 2.0 3.0 ≥4.0 修正系数 0.9 0.95 1.0 1.2 1.4 2.0 当地工业用地地价从1997年至2000年每年平均上涨3%。试评估该宗土地的评估价格。 2、解:（1）确定地价指数表 年期 1997 1998 1999 2000 修正系数 100 103 106 109 （2）确定容积率修正系数 容积率 0.8 0.9 1.0 修正系数 0.9 0.95 1.0 （3）进行比较修正,确定修正后的宗地价格修政后的宗地价格=成交价格× × × × × ×土地使用年限修正系数宗地A=580×100/100×100/98×100/100×109/103×0.95/0.95×[1-1/(1+6%)47]/[1-1/(1+6%)50]=521(元/平方米)宗地B=560×100/100×100/99×100/97×109/106×0.95/0.9×[1-1/(1+6%)47]/[1-1/(1+6%)48]=630(元/平方米)宗地C=630×100/100×100/102×100/100×109/109×0.95/1.0×[1-1/(1+6%)47]/[1-1/(1+6%)49]=582(元/平方米)（4）确定评估价格。