北京别墅市场调查分析.docx

北京别墅市场调查分析 目 ????????????????????? 1 第一章 墅市 宏 背景???????? 2～ 3 一、 宏观经济背景分析 二、 北京住宅市场背景 三、 北京别墅市场背景 第二章 北京 墅市 体 状及走 ???? 4 ～ 5 一、 今年下半年别墅市场的态势 二、 明年北京住宅市场前景 三、 影响别墅价格的几个因素 第三章 北京 墅市 的区位及特点 ???? 6 ～ 11 一、 北京别墅市场的区位划分 二、 区域别墅市场的特点与现状 三、 部分区域的详细论述 四、 别墅项目价格对比图 第四章 重点 点物 信息表 ??????? 12 ～25 第五章 目目 客 分析及定位 ?????? 26～ 28 一、 别墅客户购买人群成分 二、 别墅客户购买人群的特征 三、 部分外销别墅客户比例表 第六章??????????????? 29～ 31 1 第一章 别墅市场宏观经济背景 一、 宏观经济背景分析 我国加入 WTO，中国房地产市场也将进入一个新的阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。市场主体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了大的、有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模小的开发商。 产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变，市场需求主力由生存型提升为舒适型， 市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝。 二、北京住宅市场背景 北京是中国最有梦想的城市，它集中了美国的华盛顿、纽约、洛杉矶三大城市的功能。所以，北京有着多重角色。它既是市民的北京，又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京。目前来看，北京是国内进行房地产开发最好的城市，因为其潜在消费力最为强劲。北京是中国首都。任何企业都要在北京设立办事处，否则难以做大形成影响力；北京也是自由职业者推销自己的最佳地带；北京还是国家部委、军队大院聚集地，他们是非北京普通居民购买力的重要组成；大量外资企业的驻京机构起用了很多白领，有着高收入的这群人是楼市消费 2 的主力军，所以北京的购房群体除了静态的客户，还不断有动态的消费需求在增长，市场就越来越大。 三、 北京别墅市场背景 北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于 1992 年， 1993 年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击， 加之立项建设的项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发， 1995 年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处 于徘徊不前的状况。 1997 年仅有几个项目看好， 1998 年竣工项 目有限，总体市场处于消化吸收阶段。 2000 年上半年，碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。 目前，北京市存量别墅项目约有 80 个，主要分布在东北四 环 --- 顺义 --- 机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀 区及上地的京城北部地区，北部地区共有别墅项目 53 个，约占 北京市别墅总数的 65％。 3 第二章 北京别墅市场总体现状及走势 一、今年下半年别墅市场的态势 今年下半年别墅市场价格走向也有比较剧烈的动荡，城近郊区别墅和远郊区别墅指数双双下跌，其中城近郊区别墅平均价格为 12666 元／平方米，跌 4.87%，而远郊区别墅平均价格为 7725 元／平方米，跌 1.76%。 城近郊区别墅市场与外销公寓市场相似的是： 诸多项目中降价的只是少数， 而大部分引发指数下降的原因是高价项目的售完退出。与其说这种情况反映了别墅市场的景气变坏， 倒不如说这是市场转好的一种迹象， 因为正是市场的活跃才会把这些高价项目消化掉。 远郊区别墅市场则分好几种情况，通州区是因为天润别墅等 项目的低价入市拉低了平均价格， 而顺义、大兴两区县则因一些低价项目的退出市场，以及翡翠城等中档价位新盘的入市拉升了区域内的整体价格。这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主， 短期内这种情况难于改变。 二、明年北京住宅市场前景 在经历了 2000 年火热销售的局面之后， 2001 年的北京楼市 显得有些不温不火。 年底利好题材频频闪现， 奥运申办成功、 WTO 曙光闪现，将有点疲惫的北京房地产市场往前推了一把。 据有 关资料显示， 在今年曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于 有了结果，其中城八区内销住宅综合价格（即原内销住宅综合价 4 格）为 5838 元／平方米，涨了 2.8%；远郊区县内销住宅综合价 格为 2725 元／平方米； 外销公寓综合价格为 11794 元／平方米， 跌了