拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进.doc

PAGE PAGE 15 拆迁估价中市场法修正系数的确定及估价模型的改进 吴翔华吴翔华，（1972 吴翔华，（1972～），男，江苏南京人，南京工业大学房地产经营管理系副教授，研究方向：房地产估价、土地管理、房地产市场研究。 [联系方式] 南京市中山北路200号南京工业大学管理科学与工程学院 吴翔华 收 ,210009 [联系电话] 025[E-mail] xianghuaw@ （南京工业大学管理科学与工程学院，中国江苏 南京 210009） HYPERLINK /dict_result.aspx?searchword=%e7%a1%ae%e5%ae%9atjType=sentencestyle=t=determination Determination of HYPERLINK /dict_result.aspx?searchword=%e4%bf%ae%e6%ad%a3%e7%b3%bb%e6%95%b0tjType=sentencestyle=t=correction+factor correction factors and improvement of HYPERLINK /dict_result.aspx?searchword=%e4%bc%b0%e4%bb%b7%e6%a8%a1%e5%9e%8btjType=sentencestyle=t=appraisal+model appraisal model in Market Approach to Urban Building Relocation Wu Xianghua， Fu Guang-hui （College of Management Science and Engineering , Nanjing University of Technology , Nanjing , Jiangsu , 210009） 摘要：在房屋拆迁估价中重点是确定区域因素和个别因素，在通过专家调查法确定16个影响因素后，利用BP神经网络模拟重复交易法的方式测定每个影响因素对住宅房屋单价的影响值，得到影响因素的修正系数表，再利用因子分析法将各影响因素进行线性组合后减少维数、并剔除其不独立的影响，将线性组合中得到的变换矩阵作为权重矩阵，对各修正系数进行赋权、转化，从而得到相互独立的新变量，利用乘法模型将新变量作为影响因素，科学合理地对拆迁房屋的价格进行修正、评估。 关键词：拆迁估价；区域因素；个别因素；BP神经网络；因子分析法 《城市房屋拆迁估价指导意见》中第六条明确指出：“房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准”。以住宅为例，如果不确定标准、不界定估价参数、修正系数的内容、幅度等，则由不同的估价机构、不同的估价师采用相同的市场法来进行估价，由于交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正中所采用的修正内容和修正幅度不同，估价结果完全很可能发生较大差异。 在《房地产估价规范》5.2.9条中规定：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。其中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。也就是说，如果标准样本的取值为100，则区域因素、个别因素的单项修正必须在[80, 120]的范围内，综合修正在[70，130]的范围内。区域因素修正系数和个别因素修正系数的取值方法可采用重复交易法进行，但同时应采用专家调查法进行补充和完善。以下以拆迁估价中的住宅为例，研究市场法中修正系数的确定方式与估价模型的改进。 1 修正系数的确定方式与估价模型的改进的主要思路 改进重复交易法的思路 重复交易法本来是用于编制房地产价格指数时常用的一种方法，是由 HYPERLINK /w/index.php?title=Martin_J._Baileyaction=edit \o Martin J. Bailey Martin J. Bailey、 HYPERLINK /w/index.php?title=Richard_F._Muthaction=edit \o Richard F. Muth Richard F. Muth和 HYPERLINK /w/index.php?title=Hugh_O._Nourseaction=edit \o Hugh O. Nourse Hugh O. Nourse在1963年提出的重复售出模型发展而来的。重复交易法是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算 HYPE