【2017年整理】前海金鹰-印象新城(创东方3号-3)资管产品.docx

[键入文字] 产品名 前海金鹰-印象新城(创东方3号-3)资管产品 规模 28000万 投资领域 政信类 投资期限 6个月 付息方式 半年结息 认购起点 100万 预期年化收益率 100万(含) 以上：9.0% 资金用途 以9000万元收购抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称“抚顺深商置业”）75%股权并发放1.9亿元委托贷款，资金用于辽宁省抚顺市顺城区新城东路13号“印象新城商业综合体”运营。项目日常经营收入包括但不限于物业销售、租金、物业管理费、广告等其他收入。 还款来源 1、项目公司于本资管计划成立满3年之日起以银行经营性物业贷款或其他金融机构贷款一次性归还贷款本息。2、回购选择权人回购：回购选择权人有权自本资管计划成立满3年之日起代项目公司一次性归还贷款本息，回购项目公司 75%股权。3、资产管理人有权对第三方出售项目公司回购权、直接出售项目公司股权或所持物业，以所得现金财产向投资者进行分配，不足部分由投资顾问补足；超过投资人本金及预期收益部分， 投资顾问与资产管理人按照50:50比例分成。 风控措施 1、土地及在建工程抵押担保：项目公司以其名下“印象新城”项目土地使用权及在建工程（含购物中心上盖住宅、公寓等）提供抵押担保。按深圳市世联土地房地产评估有限公司确定评估价值【80113.7】万元，抵押率仅为【23.72%】%。?2、控制项目公司股权，并拥有完全处置权：收购并直接持有项目公司75%内资股权；若获得政府相关部门的批准，外资股东所持有的全部25%股权可质押给资产管理人。?3、保证担保：项目公司股东深商投（香港）商业投资有限公司、深圳商置恒业投资控股有限公司及项目公司实际控制人姚武斌提供不可撤销的无限连带责任保证担保。?4、劣后退出及差额补足：引入具有丰富基金管理经验的深圳市创东方投资有限公司作为投资顾问，并且其承诺在本资管计划各期本息无法按时、足额收回时承担补差义务；同时投资顾问出资认购本资管计划每期100万份次级份额，退出顺序在本资管计划各期全部其他投资者退出之后。 项目亮点 1、流动性高：产品每满6/12个月开放一次退出和参与，此类产品市场稀缺；2、收益性高，Ａ类份额6个月封闭期后即可退出，预期年化收益率高达9%；B类份额12个月封闭期后即可退出，预期年化收益率高达10%； 3、安全性高，增信措施全面充分： （1）项目土地及在建工程抵押，评估值超8亿元，抵押率23.72%；（2）公司股东及实际控制人连带责任保证；（3）投资顾问创东方投资出资认购劣后份额并承担补差义务；（4）资管计划收购项目公司75%股权，剩余股权质押，拥有完全处置权。 4、资金所购入目标物业价格低廉，安全边际非常高，项目价值获得银行肯定，处置便利。?5、目标项目亮点多： （1）项目位置绝佳：位于抚顺市顺城区核心地带，紧邻抚顺市政府；（2）项目预计2014年10月开业，能迅速有稳定可观的现金流；（3）已与华润万家超市、美亚影院签署20年租约，租金稳定；（4）项目住宅与公寓的销售为还款来源提供保障；（5）零售商用物业较纯住宅物业较少受到国家房地产调控政策的不利影响；（6）项目公司股东高管团队从业经验丰富 6、资产管理人股东背景实力雄厚：深圳前海金鹰资产管理有限公司是经中国证监会批准【证监许可2013（854）号】，由金鹰基金管理有限公司全资设立的子公司，也是广州市资产规模最大的国企集团之一的越秀集团（总资产规模超过1700亿，旗下拥有地产、交通基建、金融等现代服务业和造纸、建材等传统制造业，并控有三家香港上市公司）金融发展战略的重要组成部分。 融资项目介绍 （一）位置项目位于辽宁省抚顺市城东新区，毗邻抚顺市政府，周边住宅楼盘30余个（包括恒大、万科、保利等知名品牌住宅区），拥有较强购买力消费客群20万人，建成后将是一座以商业为核心，多功能、复合化的大型城市综合体，也是抚顺首个含有立体车库概念的购物中心。（二）技术指标项目具体技术指标如下：项目（购物中心）各部分功能及建筑面积明细表：（三）建设进度项目“五证齐全”，随时可以销售并预计2014年5月前完成竣工验收，取得房屋产权证。截至2013年11月3日，项目建设进度如下：项目总投资8.03亿元，其中 抚顺深商置业 自筹2.5亿元（占比31.13%）。截至2013年10月31日，“印象新城”已完成投资52282万元，占比65%。“印象新城”于2013年8月开始招商，计划于2014年10月1日正式开业运营。截至2013年9月30日，抚顺深商置业 已与主力租赁客户辽宁华润万家生活超市有限公司签订《房屋租赁合同》，与美亚长城影院管理（北京）有限公司签订了《商铺租赁合同》，租期长达15+5年。此外 抚顺深商置业 已经与多个国内外知名连锁品牌达成高度的合作意向，主要有：（1）百盛集团