【2017年整理】钱江新城.doc

PAGE ×— PAGE 8 —× 钱江新城3-5年杭城写字楼新地标 2009年09月17日来源：楼市杂志社 ? 区块特点：大供应、高定位??? ????杭州写字楼市场发展始于20世纪90年代初庆春金融街的定位，而1995年下半年开始进入了低迷期，但到1999年下半年开始逐渐回暖，销售渐入佳境，一直保持至今。经过10多年的发展，已经形成了黄龙、庆春、武林、湖滨等几大较为成熟的商务区，而黄龙商圈是目前公认的商务环境最理想的区块。但面对进一步的发展，几大商圈都已显后继乏力之态，因为发展的空间相当稀少了。??? ????相比之下，拥有广袤土地的钱江新城正值大展拳脚之际。去年下半年至今，钱江新城已出让的8幅写字楼用地累计面积达到了175亩左右，容积率多在5.0-6.0，最高达到8.0，建筑面积近50万平方米，除去其中小部分用来做商业用房之外，实际可开发的写字楼面积在40万平方米左右。加上本月即将出让的5幅地块总面积180亩，实际可开发面积约45万平方米，不到一年时间，钱江新城就出让了350亩写字楼用地，可开发写字楼面积90万平方米之多，这个数值将近杭州去年一年上市的写字楼面积50万平方米的两倍。??? ????杭州专业的写字楼策划机构--杭州富瑞策划石焱认为，大供应、高定位将是今后钱江新城写字楼的两大特点。据其分析，从目前写字楼商务用地招标情况来看，未来五年中有接近600万平方米的写字楼开发量。受到政府政策导向与市区公建用地进一步紧缩的影响，未来五年杭州写字楼的开发重头必然向钱江新城转化，比例将越过总投放量的70%。这种集中投放的形势将会在短期内形成一定的销售压力，这使开发商之间的竞争加大，决定了钱江新城的写字楼建设必然走中高档路线。除了几块以总部基地性质拿地的公建项目的成本相对低一些外，其他中标的写字楼的开发成本都将在10000元/平方左右。明后年开启的钱江新城写字楼标价必将冲击杭州写字楼市场的新纪录。??? ????开发模式：??? ????1、政府政策支持?资金民间支撑??? ????从1992开始建设的上海陆家嘴中央商务区是由陆家嘴开发公司开发建设，是典型的企业主导型开发模式，北京CBD的建设则是朝阳区政府与企业共同建设，而杭州的开发模式又是如何？??? ????为此，记者采访了杭州市人民政府副秘书长兼钱江新城管委会常务副主任王光荣。??? ????据王光荣介绍，钱江新城建设之初，在考察了国内外几大城市CBD建设模式之后，最终确立了“政府主导、企业主体、市场化运作”的开发模式，具体是指成立正局级的钱江新城管委会代表政府，组织编制新城规划、制定相关政策，实施大型公建配套项目的建设，同时管委会依法承担“自行借贷、自行建设、自行出让、自行还贷”的职能，通过对土地等各类城市资源的经营，实现建设资金自求平衡。而企业则是新城开发建设的主体，既是建设者，又是投资者。也就是说，企业出资获得土地开发权，管委会用获取的土地出让金进行交通、公建配套的建设。这种灵活有效的市场化运作机制对实现钱江新城高起点规划、高效率建设是意义深远的。??? ????作为政府主导型的开发模式，政府对钱江新城的政策支持力度是相当强大的。除了政府牵头先期全面启动基础配套设施，为钱江新城发展打下坚实基础之外，还在招商引资上又给予了相应的优惠政策。在钱江新城投资的企业除了享受杭州市在招商引资方面的相关政策之外，还可获得新城管委会和新城所在的江干区政府的政策支持。比如对先期进入钱江新城并对新城建设具有重大影响和引导作用的项目，可采取分期缴纳土地出让金等不同形式的政策，以鼓励投资者。江干区也在积极出台税收方面的优惠政策。??? 　??? ????2、客户市场：招商、销售面向全国??? ????“大供应、高定位，写字楼销售又完全区别于住宅，其销售周期更长，对开发商的资金实力要求是相当高的，而且对目前这个宏观形势下的开发企业而言更是个严峻的考验，”石焱在谈到钱江新城的客户市场时认为，以钱江新城大供应、高定位的特点和“政府政策支持、资金民间支撑”的开发模式来看，无论是现在的招商还是今后的销售，钱江新城的写字楼必将面对的是全国性市场的考验。??? ????事实上，钱江新城对招商企业的门槛确实也相当高。按照规划，钱江新城今后将重点发展现代金融、商务会展、信息服务、文化旅游等高层次第三产业，在招商上重点是吸引国际组织和其他政府间组织的办事机构、国际知名酒店业、世界著名公司和大企业的区域办公中心、金融、保险业和证券机构的区域性总部和浙江省内民营企业入驻，对企业的综合实力提出了很高的要求。??? ????从目前已经取得钱江新城写字楼地块的企业来看，主要集中在浙江省内，例如温州、宁波等地的企业，但也不乏像来自北京的光彩集团这样实力雄厚的外