土地储备制度与土地储备.ppt

土地储备制度与土地储备贷款 一、土地储备制度 二、土地储备贷款 三、存在的问题及风险防范 一、土地储备制度 概念： 土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。 土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港。 1996年，我国在上海成立第一家土地收购储备机构——“上海市土地发展中心”； 1997年8月，杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后，效果突出。因此，于1999年在“全国集约用地市场研讨会”上，把杭州土地储备制度的经验和成果进行了推广，得到各地政府和土地管理部门的推崇，随后各地都纷纷成立土地储备机构。 土地储备制度（二） 带来的社会效应 可以增强地产市场的宏观调控能力。 为城市建设筹集资金。 抑制土地炒作，规范市场。 为城市总体规划实施创造条件。 但要注意其实施条件：真正垄断土地一级市场；城市规划科学；调控科学有力；法律地位；资金实力；没有腐败。 土地收购储备制度（三） 引发的变化 是地价、房价的上升 房地产开发企业的大洗牌 推动了土地金融的发展 财富的转移 二、土地储备贷款 当前土地储备在操作中无法可依 土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体 土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的 当前土地收购资金构成分析 土地储备机构贷款抵押中的法律问题 风险防范 二、土地储备贷款 概念 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。 借款人条件 　1. 经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构； 　2. 所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地收购、储备、出让等行为规范； 　3. 已取得人民银行颁发的贷款证。 贷款用途 　　 贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。 　贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。 贷款额度　 贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70％。 贷款期限贷款期限最长不超过2年。 其他事项 借款人应在银行设立贷款专户和还款专户，并向银行出具土地出让收入优先归还银行贷款的承诺。 借款人应承诺不以银行贷款的土地为他人设定担保。 借款人、财政部门原则上要与银行签订监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在银行的结算专户，优先用于偿还银行贷款。 贷款条件（参考）　　1、借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；　2、从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；3、取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；　4．经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续； 6、持有中国人民银行核发并经过年审的贷款卡（证）；　7、无不良信用记录； 8、财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还贷资金落实；　9、贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定； 10、发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有权部门批准的控制性详细规划；原则上须落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位； 11、其他贷款条件。 办理方式 所有经授权及转授权的营业机构均可受理此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。申请贷款时客户须提供以下资料： （1）借款申请书； （2）已办理年检手续的法人证书、法