土地管理第五章.ppt

* 第四节 土地权属的流转 ④国有土地使用权出让的法律规定（补充） 必须签订国有土地使用权出让合同； 土地使用者必须按期支付出让金（60日内）； 出让方必须按期提供土地使用权； 土地使用者必须办理土地登记； 土地使用者应按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地； （期限、用途、开发规划等） 土地使用者需改变出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经土管部门和城市规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。 拍卖：结束后,协议：协商一致，合同即成立，其他形式在一定期限内签订 宗地地块所在市、县国土部门办理登记 第四节 土地权属的流转 （2）国有土地使用权租赁 （补充） ①什么是国有土地使用权租赁? 国有土地使用权租赁是指国家作为国有土地的出租人，将土地使用权在一定年限内出租给承租人使用，并由承租人向国家支付租金的行为。 ②国有土地使用权租赁的适用范围： 对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 第四节 土地权属的流转 ③国有土地使用权租赁的形式：协议、招标、拍卖、挂牌 ④国有土地使用权租赁期限：长期(15年左右)、短期(3—5年)、年租(以1年或季节为期限) ⑤国有土地使用权租赁的法律规定 国有土地使用权的租赁是出让方式的补充。 土地租赁合同经出租者同意后可以转让。 改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。 签订土地租赁合同和转让土地租赁合同时应当办理土地登记和变更登记手续。 租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。（先有租赁合同，后有抵押，抵押 权实现后，新的房屋受让人继续履行原租赁合同） 与所有者重新签订 第四节 土地权属的流转 （3）国有土地使用权作价出资(入股) （补充） ①什么是国有土地使用权作价出资(入股)? 国有土地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入需使用该宗地的企业，该土地使用权由使用该宗地的企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 ②国有土地使用权权作价出资(入股)的法律规定 它是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。 （既支持了企业的发展，又取得一定的土地收益） 第四节 土地权属的流转 （4）国有土地使用权划拨 ①什么是国有土地使用权划拨? 国有土地使用权划拨是指国家将土地使用权在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 ②国有土地使用权的划拨对象（土管法54条） 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其它用地。 （见P144，国有土地使用权无偿取得方式部分） 第四节 土地权属的流转 ③划拨国有土地使用权的处置 根据有关法律法规，通过划拨方式取得的国有土地使用权不得转让、出租和抵押。 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 领有国有土地使用证； 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 依法签订土地使用权出让合同， （受让方）向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者（转让方）以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 第四节 土地权属的流转 2、国有建设用地使用权的二级流转 指国有建设用地的使用者从其他国有建设用地使用者手中取得国有建设用地使用权。 国有建设用地使用权的二级流转的方式主要有转让、出租、抵押等。 （1）国有土地使用权转让 （P152） ①什么是国有土地使用权转让？ 国有土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为。具体方式包括出售、交换、赠与和继承等。 （出让是一级有偿流转最主要的形式，转让其实是国有土地使用权再转移的行为） 第四节 土地权属的流转 ②国有土地使用权转让的条件分两种情况 （P153） 情况1：通过出让获得的土地使用权的转让条件 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书 依据土地出让合同规定进行投资开发的，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上 属于成片开发土地的，形成工