合富辉煌太原城建集团东城9000亩大盘项目前期发展报告.doc

合富辉煌太原城建集团东城9000亩大盘项目前期发展报告 项目开发目标理解及问题 我们的愿景(发展商)：国内最好的品质豪宅大盘之一, 可持续发展 ……项目有9000亩,内部规划标准18洞高尔夫球场,我们的项目将成为国内最好的楼盘之一…… ——刘董事长 ……项目地理位置不错，交通完善后，具备打造城市豪宅的条件…… ……对于一个近万亩的大盘来说，项目的可持续发展是至关重要的…… ——王总 ……项目要做太原市场的标杆，避免与绿地项目的同质化，我们的定位应该整体超越绿地半山国际花园…… ——许工 发展商具有打造本项目为太原市场标杆的决心、树立品牌的战略目标、注重项目长期可持续发展的长远眼光，是本项目成功实现开发目标的前提 我们的愿景(置业者）：山西（太原）真正的高档社区，配套完善… ……山西有钱人多，但是没有好房子……，你们项目那个地方环境还不错，风水也好，如果真能做出好的别墅，山西是我们的根，我们肯定会买，但是一定要产品有档次、环境好、配套好，特别是教育配套…… ——榆次某煤矿老板 张总 ……那边现在还有点偏，但那是太原自然资源条件最好的地方之一了，而且我们都有车；我们如果在那边买房，肯定是用来自住，所以希望你们的项目是一个真正高档的社区，各种配套齐全…… ——太原市某公安局长 市场具有对太原高档、品质物业社区的需求基础 目标之下—— 我们如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？ 核心问题 问题结构化：本项目发展策划报告的整体思路 如何打造太原乃至全国最好的品质豪宅大盘并实现可持续发展？ 城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？ 宏观经济分析 城市规划发展对项目开发有何利好和促进？ 规划发展分析 太原的房地产市场格局如何，本项目打造国内最好品质豪宅的空间？ 竞争市场分析 太原及周边地区的高端客户有什么特征？他们的置业特征又是怎样的？ 目标置业者分析 成熟市场的豪宅大盘是如何打造的？豪宅的标杆是怎样缔造的，有何特点？ 项目定位 物业发展建议 经验借鉴 我们应该打造太原市场什么样的豪宅楼盘？ 太原豪宅市场的标杆如何缔造，怎么做？ 第一阶段沟通汇报 第二阶段汇报提交 本次沟通（基础研究）的主要内容： 宏观市场分析 宏观经济分析 宏观房地产分析 城市规划发展分析 竞争市场分析 太原房地产市场格局 高端住宅物业市场 后续竞争 目标置业者分析 问卷调查研究 客户访谈分析 太原精装修市场及取暖方式专项研究 项目发展方向初步探讨 定位思考 启动区(7500亩)开发强度（容积率）的思考 项目理解 超大规模、城市级配套、唯一的低密度高尔夫社区 近9000亩，太原的东部新城：学校、医院、商业中心、会展中心、酒店……，完善齐全的城市级功能配套。 GOLF资源型社区：项目内部规划建设山西省内唯一的国际标准18洞高尔夫球场。 低容积率决定低密度的物业类型。 太原自然生态环境最好的地方之一 远离城市的喧嚣，但也需要完善区域配套的处女地 拥有太原东山片区优越的自然生态环境。 生态的项目片区 一个亟待开发的区域：规划交通便捷、现状通达性差 四通八达的规划路网覆盖，将与城区形成便捷的交通联系。 南中环街 长风街 平阳路 新建路 解放路 建设路 但现状交通通达性差（进入性差），亟需开发的区域。 Ⅰ. 宏观市场分析 城市规划发展分析 ——城市经济背景和投资环境如何，城市经济发展对项目可持续发展的支撑？