静安门大厦物业管理方案(中文).doc
上海静安城建投资物业
静安门大厦物业管理方案
〔讨论稿〕
2010年XX月XX日
静安门大厦
修订管理设想
班组与岗位设置
宗旨
静安门大厦为甲级多功能写字楼,以优质的效劳、严格的制度、系统的管理，甲级的标准为管理工作的宗旨。全体员工必须为之努力工作。
班组及岗位设置
物业管理处
物业管理处设采购员、仓库管理员等岗位，设甲、乙、丙、丁、车道、总机房等班组，具体负责大厦的日常管理、效劳质量监察、租户联络协调等工作。
物业管理处实行日班工作日制〔每周一至五8：30~17：00为工作时间，前台每周一至日为8：00~20：00〕和12小时做二休二之工作制。
各班组设领班一人，管理员假设干名，在领班的领导下，负责当班时实施与处理大厦日常管理效劳。效劳台设应接人员假设干，当班时，受当值领班的指挥与调度。
在管理处经理、主管不在位或夜间，节假日期间，管理班组当值领班为大厦日常管理工作的组织指挥者。
管理班每班设监控室、大堂、观光电梯厅、车库车道、巡检等岗位，每周一至五八点半至十七点设效劳台，进行日常的效劳、管理工作。
管理班组实行12小时做二休二工作制。日班：7：00~19：00；夜班：19：00~次日7：00。管理处其余人员实行日班工作制，每周一至五9：00~17：00为工作时间，前台8：00~20：00为工作时间。特殊岗位按实际需要安排工作时间。
管理员当日岗位安排，由领班事先填写《管理员岗位制》表，管理员依照安排上岗。
在当值时，领班可依照实际情况，调动管理员的工作岗位，管理员必须遵照执行。
工程部
工程部下设运转维修班，负责实施大厦各类设备，设施的维修保养和日常运行操作。
工程部班设领班一人〔亦可由主管、副主管兼任〕，负责班组的维修、保养、日常运行操作工作。
工程部运转维修班，负责日常运行人员及维修工作，实行日班工作日制〔上下班时间同管理处〕：高压强电技术人员，实行24小时工作日制，〔日班：7：00~19：00；夜班：19：00~7：00〕。
保养班负责大厦设备的保养工作，工作时间根据保养方案和实际情况按月排定。
负责大厦房屋设施的维修工作。
工程部在特殊情况下，可实行弹性工作日制等其它承包工作量方式工作日制。但必须得到经理的批准，方可实施。
技工当值岗位安排，由各班领班，事先填写《技工岗位表》表，交管理处客服中心，技工依照安排上岗。
清洁部
清洁局部为早、中两班工作日制，早班：7：00~14：00，中班：14：00~21：00，负责大厦公共区域的清洁保洁工作；并根据实际需要，按客户的要求，安排进入客户内进行清洁工作的人员的班次。、
清洁部每班设外围、车库、大堂、楼层等岗位，进行日常的保洁工作。
清洁部各班次由主管或领班负责，进行当班工作的指挥、调度与协调工作。
清洁工当值的岗位安排，由清洁部主管、〔领班〕事先填写《清洁工岗位表》表，交管理处客服中心。清洁工依照安排上岗。
考勤
班次的编制
班次的设置和人员的编制，依照大厦管理的实际情况，由各部主管审批决定。
每月人员的班次安排分别由客服部、清洁部、工程部主管或领班负责编制，列出各部《排班表》，报经理审批后执行。
各部《排班表》必须在执行月的前五天，报经理审批后，张贴在公布栏内。
上、下班
全体员工必须按排定的班次与时间，按时上岗。
全体人员均实行考勤上岗，考勤下岗。
员工因故无法按时考勤上、下岗，必须说明情况，由经理签字认可。
员工考勤，违反公司《员工手册》，按公司《员工手册》处理。
加班
员工因工作需要加班，必须事先提出申请，由领班详细填写《加班申请单》，经分管主管同意后，方可实施。
遇特殊情况需加班的，应立即报告分管主管，说明情况，经同意后实施。事后，必须补填《加班申请单》，完善手续。
《加班申请单》应及时交客服人员，客服人员应将情况输入《员工加班统计系统》。
客服中心主管每月末〔每月25日〕应将《加班统计汇总表》上报公司人事部，报总经理审阅。
假期
员工因病、事、婚、丧、探亲、公休、调休等不能到岗。应事先填写《假期申请单》，经审批同意后，方可执行。
员工遇特殊情况需请假，而来不能及时办理请假手续的，应使用各种方式，立即通知直接领导，说明情况，方可缺勤。事后应补办请假手续。
员工在申请假期时，违反公司《条例》的，按公司《条例》处理。
考勤统计
员工的考勤统计，由物业管理处分管人员负责进行。
考勤统计人员，按员工的出缺勤实际情况，分别填写《每月考勤统计表》等，经管理处经理审阅后，报公司人事部。
考勤统计人员应按月将考勤资料交档案保管人员存档备查，保存一年后销毁。
培训
新进人员
新进人员，在有条件的情况下，都必须安排短期的上岗前培训，保证新进人员在上岗前能了解大厦管理的工作概况，以及所必须掌握的技能。
培训内容为：
公司的各项规章制