房地产开发过程中的成本控制.pdf

2010 年第3 期（第27 卷 总第 157 期） 项 目 管 理 doi ：10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003 房地产开发过程中的成本控制 张莹璞 (深圳市建筑设计研究总院有限公司，广东 深圳 518003) 摘要：开发商要实现对工程成本的有效管理，在宏观上超前制定控制战略和策略，在微观上要认真实施和落实。在工程项目 建设的各个阶段，时时处处要有控制工程成本的经济手段，充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息，加 强成本管理的整体性、系统性和连续性。 关键词：工程成本；控制战略；经济手段 中图分类号：C93 文献标志码：C 文章编号：1673-1093 （2010）03-0010-04 0 引言 随着我国社会经济的发展和我国农村人口向 城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩 大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产 开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产 产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存 的市场中，开发商除了要从规范化、集团化、品牌 图1 房地产开发项目的几个阶段 化等方面发展自己外，尚应在房地产开发全过程 次、设备的选用，这个项目在同一区中应属佼佼 中引入先进的管理观念，加强对工程质量管理，严 者，但建成4年多，出租和出售比率都很低，很难实 格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企 现预期效益。究其原因主要有以下几点： 业在市场中竞争力。因此，如何有效控制项目成 (1) 同和路地处广州市近郊，路面狭窄、残旧、 本，争取以较低工程造价，建造高品质商品以满足 常堵车，基础设施差、周边环境差、交通不顺畅。 市场需求成为每一个房地产开发商面临的重大课 (2)周边几家大型国有企业经营不景气，消费 题，值得每一位从业人员深思。 欲望低。 1 房地产开发成本组成内容 (3)人员多为外来人员，收入低，消费水平低。 土地获取成本、决策阶段成本、设计阶段成 (4)周边临时商铺多，租金便宜，竞争激烈。 本、工程建设阶段成本、财务融资成本、管理成本、 鉴于以上情况，开发商将此项目定位为酒店、 营销成本。 商业、文化娱乐是不合适的，决策失误给开发商带 2 决策阶段的成本控制 来了较大的损失。 决策失误是最大的失误，项目决策的正确与 3 设计阶段成本控制 否，直接关系到建设项目的成败，关系到工程造价 根据有关资料显示，设计费虽然只占工程总 高低及投资效益好坏。正确的决策是合理确定与 费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造 控制工程造价的前提，这就要求每一个项目决策 价的影响程度达75% 以上。因此，设计阶段的造价 者在作出决策之前必须认真的思考和比较。 控制是房地产开发全过程成本控制的重点、关键 一个房地产开发项目，从提出到完成必须经 环节。 过以下几个阶段：项目设想、机会分析、可行性分 3.1 完善设计招标制度，选择优秀设计单位 析、项目评估决策、实施和总结。如图1。 我国建筑设计规范，施工验收规范基本参照 案例1：广州市同和路某大厦，总建筑面积约5 前苏联标准制订的，建筑物特点是质量第一，安全 万㎡，总投资约3.8亿，开发商市场定位为酒店、附