昆明市某地产商业项目定位策划报告.ppt

产品定位推论 方向一下的住宅研判 在售的低密度楼盘中，独立别墅面积主要在 300—400平米，联排别墅面积 主要在250平米左右，销售单价主要在5000—7000元/平米； 目前昆明低密度物业主要集中在北市区的金殿版块、世博版块、植物园版块 ，还有西市区的西山、滇池版块等，这些版块有着独一无二的稀缺自然资源 昆明市山、湖、公园等自然景观资源司空见惯；故多数低密度项目能把自然 景观等很好的融合，但本项目可借鉴的自然资源不多。 目前面市的和即将面世的低密度豪宅，均出现在其它版块，对于北市区的北 仓片区版块，其做低密度住宅，当地消费者的认知度较弱。 产品定位推论 主入口 纵横景观主轴 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12栋26层高层，144000㎡ 底层1层商铺，6000 ㎡ 2栋26层高层，23000 ㎡ 3层集中商业，24000㎡ 花园洋房，15万㎡ 规划无法完成 产品定位推论 方向一下的可行性研判 从规划条件方面考虑，低密度物业难以满足净用地容积率3.43的规划指标要求，而通过降低容积率的方式达到建设低密度物业的方式，则在各个方案中是最不经济的： 若容积率降为1.0，则建筑面积为138986平方米，以TOWNHOUSE乐观价格预期7500元/平方米计算，总销售收入为10.42亿元，在各个方案中销售收入是最低的。 故无论从项目内部规划指标来看，还是从市场接受度来看，本案建设为低密度物业都是不可行的。 产品定位推论 方向二下的住宅研判 方向二： 以局部多层、小高层、高层为主的中高端精品住宅 景观资源有优势的部分（盘龙江沿岸）设置多层中大户型 根据总规，沿北京路延长段设置集中商业 集中商业上设置高层中小户型 地块北侧底层设置临街商铺，达到商业面积最大化 产品定位推论 主入口 纵横景观主轴 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12栋26层高层，144000㎡ 底层1层商铺，6000 ㎡ 2栋26层高层，23000 ㎡ 3层集中商业，24000㎡ 6层多层，50000 ㎡ 18层小高层，100000㎡ 产品定位推论 方向二下的可行性研判 此方案基本能满足规划指标要求，且通过多层（花园洋房概念）设计可以提升项目形象，多种物业类型有利于满足不同层次市场客户需求，降低项目市场风险，多种产品组合有利于实现利润最大化： 多层价格预期4800元/㎡，小高层价格预期4000元/㎡，高层价格预期4400元/㎡，商业街铺10000元/㎡，集中商业部分由发展商保留，暂不销售，则总销售收入合计约为14.35亿元。 此方案的难度在于如何在满足容积率指标的前提下，仍然能够保证多层面积的实现，多层与小高层、高层之间的关系处理及保证各类型物业的品质，在解决好以上三方面问题的方案下，中原将此方案作为第一推荐方案。 产品定位推论 方向三下的住宅研判 方向三： 以小高层、高层、局部超高层为主的中高端精品住宅 做大众化的主流户型 景观资源有优势的部分设置中大户型 其它设置居家户型 根据总规，沿北京路延长段设置商业 为最大化的挖掘利润空间，其它商业合理布局 产品定位推论 主入口 纵横景观主轴 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 次入口 12栋26层高层，144000㎡ 底层1层商铺，6000 ㎡ 2栋26层高层，23000 ㎡ 3层集中商业，24000㎡ 12层小高层，150000 ㎡ 产品定位推论 方向三下的可行性研判 此方案能完全满足规划指标要求，并且设计条件较为宽松、小高层部分品质可做的好过方案二： 小高层价格预期4200元/㎡，高层价格预期4400元/㎡，商业街铺10000元/㎡，集中商业部分由发展商保留，暂不销售，则总销售收入合计约为14.25亿元。 此方案的难度在于住宅部分全为小高层、高层建筑，形式较为单一，存在一定的销售压力，在局部多层、小高层、高层为主的方案二无法满足规划指标的情况下，中原将此方案作为第二推荐方案。 规划建议结论 综合比较三种规划方案思路，在不降低容积率的前提条件下，难以完成低密度物业规划方案，而若降低容积率指标，则必然减少本案的销售收入，故方案一可视为不可行方案； 方案二下的多层物业产品，其意义不仅在于提升此部分产品价格，更重要是通过此部分畅销单位更好地控制销售节奏、营造热烈销售氛围、提升项目整体档次，但难度在于做规划设计时能否做到不降低容积率的条件下完成设计（上述规划图未考虑日照间距、户型设计等因素） 方案三是最容易实现的，但也是最缺乏项目特色的规划方案，若由于规划条件限制只能采取此方案，则应加强户型设计、园林设计、公共空间设计、外立面设计等方面进行弥补 中原认为，方案二为首选方案，方案三为备选方案 产品面积推论 5% 167.16 60% 134—152 25% 81.-97 10% 62