江西南昌规范建设面积、容积率计算方法[1].doc

江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法 【导读】买房的市民看仔细了，容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉，南昌市城乡规划局根据国家有关规定，下发了《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》，住宅建筑层高不能小于2.9米。 时间:2007-01-11 编辑:Monica 来源: 【朗读】【投稿】【纠错】【字号：大 中 小】【关闭】 ??? 买房的市民看仔细了，容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉，南昌市城乡规划局根据国家有关规定，下发了《关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知》，住宅建筑层高不能小于2.9米。 　　底层架空层不计入容积率 　　根据规定，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，全部按建筑面积计入容积率。 　　建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率，但若层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。 　　在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室，层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层，无围护结构的结构（设备管道）转换层，按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率。 　　北向阳台要求统一封闭 　　建筑物南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。 　　高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于3米。其中，进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率；进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率；进深大于3米的按全面积计入容积率；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。 　　此外，考虑南昌气候特点，高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。 　　飘窗不能突出外墙1.2米 　　现在有很多建筑都设计了突出外墙的飘窗，根据要求，以后飘窗突出外墙部分的距离原则上不大于1.2米，宽度不大于该开间的2/3。若超出这个规定的将按全面积计入容积率。 　　当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率。除此之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。 　　住宅建筑层高不小于2.9米 　　该市还规定住宅建筑层高不小于2.9米且不大于3.2米；办公建筑层高原则上不小于3.2米，且不大于4.2米；分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。 　　该市同时要求建筑施工最好不要填平或者垫高地面，以后建筑工程规划应充分利用现有的地形、地貌，与相邻地块宜平接，当用地内有高差时进行竖向设计并组织好排水。 南昌出台操作办法规范房产建筑面积测算 ??发布日期： 2007年12月04日 　　随着商品住宅户型的不断更新，入户花园、阳光露台等新的名词不断出现，房屋这些部位的面积如何确定？小区哪些范围不能算作公摊？近日南昌出台《关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行）》，对一些现有规定中未作明确的房产面积计算问题给出了操作方法。2日记者从南昌市房管局获悉，操作办法即日起开始实施，已确权发证或完成预售测绘的房产面积不再改变。　　套内建筑面积计算　　复式房楼梯计入套内建筑面积　　根据该操作办法，房屋外墙面积计算至墙体结构层；复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积；独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算；经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。　　入户花园按其水平投影面积一半计算　　计算一半建筑面积的部位包括：　　未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；　　独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算；　　当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积的一半计算建筑面积；　　同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。　　不落地凸窗不计入建筑面积　　墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层；檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；非落地的凸窗部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊；贮水（油）池、化粪池，以上部位都不计算建筑面积。　　5方面建筑面积不应分摊　　应该分摊的建筑面积范围按照国家标准《房