某商业地产营销总纲+推广策略.ppt

亨威·万象汇商业营销总纲;总体目标

销售目标—截止2016年2月29日完成商业3亿销售金额；

品牌建立目标：建立亨威集团商业开发、运营品牌目标。;商铺可售货量盘点：;销售阶段划分及目标分解;

;客户分类;客户定位：按区域来源分类;本工程客户定位——定位条件;客户定位——客户类型;本工程客户需求特征——以投资为主;营销策略;超越片区的竞争，营销策略分解;新城市体验主义者们在四处搜寻，哪里可以带来全新的生活感觉和不同的感受，同时这些感受，又是一般人无法模仿和企及的；

新城市中心，新财富中心，同时拥有这么多的新感受，还有什么比这更适合城市体验主义者；

在体验的路上，期待下一站依然，新的城市中心，新的财富中心是下一站体验感的最好注脚；;形象上的领导者，产品上的挑战者，改变游戏规那么，建立新物业类型的硬指标;*;*;*;*;售卖模式建议;优势;优势;优势;优势;赢利模式;53%;三、总体销控策略

1．销控目的

保证不同营销阶段有足够的优质铺位供给，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分两批推出。

为了到达爆发式销售的目的，需要制造限量供给的“供不应求”局面。;销控核心原那么

惜售原那么：

限量推出铺位，利用推售铺源较少引起客户的抢铺火爆场面，再根据实际情况加推局部铺位，已到达价值最大化。

小步快跑、分次推售：

预留足够的优质铺位，分批推出。在公开出售前预留充分的优质铺位，公开出售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。

热炒“铺王”：

按“金角银边”原那么，预留铺王，标高铺源单价，利用拍卖形式抬高整体价值，利用噱头快速抓取眼球，促进成交。;促销手段;促销手段;“促销方式”的主要分类;“促销”的主要适用阶段;促销策略—看楼积分;目的：

——甄别客户诚意度

——促进成交;从办理VIP卡起，每日可返还相应金额，时间越长，金额越大;目的：逼定工具，催促客户早日落定

适用阶段：持续销售期〔固定优惠时间段〕;“促销”的主要适用阶段;开盘当日额外折扣

——每个工程均会采用

飞镖/转盘定折扣

——武汉??达楚河汉街

组织团购享受额外折扣等

——武汉菱角湖万达;从总价或首期中直接减去局部金额，可定额，或根据不同房型送不同额度;一般将较差铺源下调价格，取意头好的整数。

开盘、尾盘〔剩余套数不多时〕较常使用;4—送月供;赠送物业管理费目前使用较普遍，与业主利益直接相关，效果较好。

适用工程：所有工程

使用阶段：销售阶段〔特别是困难期、尾盘〕，常和老带新活动结合;送国内外知名景点旅游，一般是工程风格的来源地；

适用时期：与节日、长假等结合

典型楼盘：波托菲诺的意大利风情之旅、徽王府的徽派之旅;付款方式策略;付款方式;付款方式——不同的付款方式对应不同的折扣;老带新策略;〔1〕老业主介绍新客户购置;〔2〕“老带新”扩大化;价格策略;价值提升策略——货量推售初步方案;根据现场实际情况，对于与客户需求面积重合度较高的铺源，尽量多开放，防止后期竞争压力增加成为销售难点；

优质铺源适当开放，作为价格标杆和市场的突破口；

沿街单位可以适当保存，待后续其他产品受到销售阻力后再开放，确保整盘铺源整体去化；

利用价格杆竿，通过价格表把铺号进行分批销售，对后期推出的单位进行价格上调，使首批推出单位具有最高性价比；

节点式的突破销售和分批推售，有利于铺号的集中迅速消化，同时也保证价格的持续攀升，且便于根据政策和市场及时调整，沉着应对；

相关行动视当时情况再做具体商定。;价值提升策略『精准定价与持续溢价』—过程专业化;开盘前认筹节点及目标;蓄客目标;蓄客时间节点;蓄客分解:;蓄客方式：前期蓄客进行登记。

客户登记口径：登记后第一时间时间通知领取护照，立享3000元购房优惠，并能获得活动及转介积分优惠。

价格的口径：暂不对外报价，通过对工程区域开展前景的描述以及工程卖点优势的渲染，给客户一个价格联想的空间和对工程的期望。;蓄客方式：

认筹金额由原来5000元升至10000元，利用升筹的方式，快速筛选意向客户。

客户登记口径：护照优惠持续，参加活动或转介享更多优惠。

价格的口径：可释放局部价格区间，利用客户投资或自营心里，提高单价。;渠道;重要节点串联;展示系统;工作安排;成交前关键动作——

举措1：团购吸客：以5人拼团实现团购优惠政策，促进客户抱团，提升客户信息的覆盖面；

举措2：奖励介绍上门的新客户：凡介绍上门办卡新客户均可赠送小纪念品；

举措3：奖励推介人：凡介绍上门，推介人即可获赠30元卡/30元超市购物卡；

举措4：定期奖励金牌推介人：将客户友介上门的客户批数进行统计，每半月将当期的前5名进行奖励，并进行现场抽奖〔相关信息进行网上发布，鼓励客户参与〕；在开盘前一周进行所有前5名的抽奖答谢客户〔