政府合作BT项目问题探讨.doc

公司同政府合作BT项目问题探讨 （仅供内部参考不作为任何评论依据） 一、BT项目发展前景及风险 在目前中国加快中小城市建设的大步调下，国家重点进行中小城市的发展建设。BT是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种互惠共赢的融资模式。以BT方式在三四线城市进行投资，符合大的政策方向。缺乏城市建设资金的地方政府，吸引开发企业投资参与城市基础设施建设和土地整治，快速进行城市更新，提升城市品位、投资引力。开发商全面进入三四线城市，这种方式可能会被越来越多的开发企业借鉴。在房地产的宏观调控下，投资企业特别是中小型开发企业，可通过此种方式获得持续生存的土地资源。 但这种模式对投资企业来说，也面临着很大的风险。企业不能和政府打官司。一旦签订合同，企业已注入了前期投资资金，但置换的土地却因拆迁、安置补偿招拍挂等因素不能如期获得，那么企业就将面临开发风险。因此在与政府签订有关土地置换协议条款时，一定要谨慎考虑各种因素合同周密。还有开发商取得置换土地开发后，能否顺利达到预期理想收益及销售变现的风险。有经验的投资企业，一般会选择政府有优惠政策的项目进行投资，投资企业还会要求地方政府先期投入部分启动资金，以减少投资风险。 争取政府补贴：目前地方政府补贴房企的方式主要有两种，一种是地价返还，房企在招拍挂拿地之前，就跟政府商量好价格底线，如果地块最终超过底价成交，政府会将多出来的钱返还给房企，这部分属于一次性返还，有随意性。另一种政府补贴方式则是常见的税收、行政服务性、事业性收费返还，企业在当地有经营业务，需要向当地政府纳税，企业会与地方政府谈好返税及收费比例，这部分属于持续性返还。”此外，廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等，也是政府给予补贴的主要来源。 二、与政府合作项目需要重视的问题 ①、政府责任主体及问题分析： 政府部门是特殊强大的责任主体，可以依法动用国家机器；存在主体不平等因素，很少有企业同政府打官司。 政府部门多、全局观念淡薄，部门相互推却，办事程序复杂、落实难、周期长；官员口说无凭、不敢担责任。 用于开发的土地，流程各环节不确定因素多，土地到位困难。如：政策规划审批、调整因素，官员调离因素，土地征用、拆迁、安置补偿因素，一级开发商三通一平因素及其它不确定因素等。只要其中某个环节出现问题，就会影响土地到位时间。 国家土地政策法规，对开发商土地闲置有明确的法律责任规定。而对政府部门土地流转环节中，拖延闲置土地或不能土地到位，暂无明确的期限法律责任规定。 与政府合作项目，暂无国家建设主管部门制定较为公平公正的标准合同版本样式，难免造成合同条款欠缺、不完善。 政府以为（合作项目）开发商利润空间大，把开发商的资本金时间不当回事认为拖得起，心理不对等行成对开发商的不利协议。BT协议往往存在对政府相关部门要承担的责任回避不进入协议，而对开发商行为责任约束完善。 ②与政府合作项目需要充分考虑的因素： 合作项目资金投入大（数千万或数亿元），开发商要充分考虑投入资本金的时间价值，融资成本、市场价利息、周期风险。 投资回收期=项目产生利润时起能满足完清所有投入成本的时侯。投资回收期时间越短，资金成本越低，投资风险越小。反之还有人工、材料、物价上涨资金成本增加，风险越高。 与政府合作投资新城镇建设换房地产开发宗地已成为目前发展趋势，也是公司的重要战略决策。合同协议内容考虑的各种因素全面，是维护项目实施的有效保证。如果欠缺就会在项目实施过程中可能公司处于被动局面。明知政府违约，也找不到相关违约政府要承担的责任，或给公司造成损失。 政府部门软肋：在有效合同面前，政府部门也会怕承担违约责任，也会怕告状投诉相关部门查处失职渎职；官员也会怕媒体负面曝光，深挖追究考查问责。 ③与政府合作项目协议中需要明确约定的内容： 明确约定BT原则：公司除土地分期定金外不提前支付土地款，用代建作为土地支付保证。到土地合格时代建工程款全额充抵土地款，如还下少土地款的差额才由公司补付；如代建工程款全额充抵土地款还有余额的，则由政府支付到公司。 否则如果代建与土地公司双杆出资的话。会增大公司有限的投资量；在政府土地流转中很可能出现问题延期，会造成公司丧失主动权，存在陷入约境的风险。 2、对于开发代建项目，明确约定开发商代建管理及资金成本费用，明确约定施工承包商承包费用，两者不能混在一起。如果公司代建管理费用包含在承建费用内的话，实必会造成压缩施工承包商费用，可能会造成承包人造价不足，或低于成本价竞标，在施工中出现偷工减料等严重后果。 3、明确约定协议出让的宗地面积、价格、控规条件及挂牌出让的溢价补偿，及高出事前约定的土地成本部分，在企业上交土地出让金后，地方政府无任何条件全额返还。 4、明确约定交地标准，