(杨浦区旧城区改建房屋征收补偿方案.doc

杨浦区152街坊C块旧城区改建房屋征收补偿方案 （征求意见稿） 尊敬的居民： 您所居住的房屋已列入本次旧城区改建的房屋征收范围（东至公助一村、内江小学、民主一村，南至上海杨浦区佰祥馨苑养老院，西至原上海玻璃机械厂、内江支路农贸市场、民主二村多层房屋，北至周家嘴路，具体门牌号码详见基地公示栏）。 房屋征收工作由房屋征收部门——上海市杨浦区住房保障和房屋管理局委托上海市杨浦第一房屋征收事务所具体实施。 为使房屋征收工作依法有序进行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下： 一、本次房屋征收适用的主要政策法规 （一）国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》； （二）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《细则》）； （三）市房管局沪房管规范征[2012]9号《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》（以下简称：《意见》）； （四）市、区相关法规和规范性文件。 二、有关房屋征收补偿主要事项的说明 （一）征收补偿对象的确定 房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人或者公有房屋承租人签订。 被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。 被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。 本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。 （二）关于房屋征收的房屋评估机构确定及评估时点 被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商确定；协商不成的由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票确定。 被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点为房屋征收决定公告之日。 （三）关于被征收房屋建筑面积的认定 房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。 承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积： 房屋 类型 公寓 独立 住宅（花园住宅） 新里 住宅 新工房（有电梯成套） 新工房（无电梯成套） 新工房（无电梯不成套） “两万户”新工房 旧里 住宅 简屋 换算 系数 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25 在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7以上部分按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。 （四）关于非居住房屋的认定 1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋； 2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋； 3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外； 4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。 三、征收居住房屋的补偿 征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 ?被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。 （一）征收居住房屋 被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴 （二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止 对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴 1、评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。 评估均