房地产开发与经营(专)离线作业.doc

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 学 号： 年级： 2012秋建筑 学习中心： ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产： 答：房地产是指土地及其固着在土地之上的建筑物，构筑物和其他附属物的总称。 2．房地产开发与经营 答：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识，有计划地加以实现的经济活动。 3．土地储备开发 答：按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发 4．房地产企业 答：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分 5．房地产项目定位。 答：指在房地产相关法律法规和政府城市的统一规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点 答：其实和一般企业的组织结构相近 直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性合化发展两个趋势 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：a，房地产开发经营难度大 b，房地产开发与经营风险大。c，房地产开发与经营政策性强。d，房地产开发与经营专业性强。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：a，投资机会选择与决策分析。 b.前期工作 c.建设阶段 d.租售阶段 e.物业管理阶段。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外，文化环境、行业环境、技术环境等 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 答：我国房地产价格上涨的原因主要有：政府土地出让价格过高，使得房地产开发成本过高，地方政府调控不力，以及地方政府的税收过于依靠房地产的土地出让，城市化差异太大，中心城市集中了