【2017年整理】轨道交通建设中涉及的主要法律问题.doc

轨道交通建设中涉及的主要法律问题 [字体： 大中小] 主讲人：曹珊 一、轨道交通建设用地取得的重大法律问题 这里面有几个问题，比如深圳城区最初规划时并没有充分考虑轨道交通建设问题；地铁是为城市做的，而城市在当初做规划时都没有考虑到地铁的建设，而很多城市又有许多的城中村建设，这里面牵涉到征地，不仅仅是国有土地的使用权，怎么样把它划拨、征用、拆迁等，城中村肯定涉及到征地问题。还有土地的征前使用，这在上海特别明显，很多高楼已经建起，现在地铁要从这些高层下面走，甚至有些大的企业的大厦希望地铁站就在它的地下室，能够互通，这里面会牵涉到是谁的土地使用权和别的土地使用权怎么交接，包括到底哪一层可以使用，权利怎么分配，这些问题都会有。 另外一个问题是铁路建设过程中以后土地问题产生了2.4亿的纠纷。这是我们律师事务所处理的，这相当于铁路沿线问题，是把一块地给了开发商，一级市场已经出让给开发商了，开发商建设到一半时发现有人来测标高、放线了，没有任何人给他打招呼，在他们地里上测，开发商搞不清楚，但照样做自己的开发，开发时把规划、方案报上去，批不了，没人告诉你为什么不批，其实都知道这片地要规划了，要变成铁路了，地可能要征收，但没有人有说法，但你想在这里盖商品房，已经不被批准了，所以在这种情况下，我们做了一个行政诉讼，最终撤诉。 在轨道交通建设过程中，建设用地的取得有很多问题，这里面包括几个方面： 1.土地征收。我刚才谈到，看到城中村的土地，当然沿线开发包括现在有新的城区延伸时也会发现这样的情况，很多地铁现在有南延线、东延线，到新的地方或农村征地时都会有很多问题，包括现在又出了国有土地拆迁补偿条例。 2.拆迁。包括被拆迁房屋权属的确认、违章建筑物的处理、拆迁标准，这是大家在拆迁问题中都会碰到的，不仅仅是在轨道交通建设中会碰到，我们主要碰到的主要是建设单位和施工单位的责任划分，这个问题我们要关注，通常都属于边施工边要交付地，因为轨道交通建设的内容周期较长，大可能会延期性交付给施工单位，边施工便交付的时候就会存在责任划分的问题。 3.土地使用权分层设立。“分层设立”在物权法里原则性的给了我们一个规定，这个原则我们很好用。“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”建设部也出了一个关于地下空间土地利用的规定，我们在具体使用时就会怎么样区别它，比如说上海7号线耀华路，在这一站地铁上盖了经营用房，问题就来了？地铁线是市政用地，现在上面是经营用地，一块土地怎么样区分它的土地用途，土地证是怎么发的，虽然我们有这样一个大法规定可以分层设立，但具体到设立时怎么办？北京市说可以什么样的情况下一块土地同时拿到两个用途，在其它部分遇到这样一个障碍时，需要当地的立法来解决这个问题，作为律师为地铁服务时，要告诉他碰到哪些问题时，建议他做一个什么样的立法，各地的轨道办通常有一个副市长牵头，如果看到问题要解决时，立法比什么都容易、方便，立了法大家都按照这个规则来操作。 4.沿线物业开发建设用地。轨道建设用到的是两种土地，一种是专门用于轨道交通建设的用地，比如说站台、轨道、换乘中心，这个划拨用地没什么说的，但与轨道交通建设相关的沿线物业开发用地怎么办？它是商业用地，而且现在通常又是捆绑式的将沿线开发用地的使用权打包授权给投资人，否则对投资人就没有吸引力，现在建设国家地方融资平台欠债很多，国家投了四万个亿，但地方融资平台欠债6万亿，全凭政府的财政去建设轨道交通是不大可能的，所以现在融资需要向民间融资或者向其它的融资平台去做融资，做融资时要引入投资人进来，投资人进来仅仅是给你做一个线，有收益吗？以前说BOT等，大家觉得这个方式好像比较好，BOT在高速公路里使用的时候通常是大家愿意使用的一个方式，因为有运营，这个“运营”在高速公路里收费非常好收，也就是说他每年的可收益回报能够看得到，而地铁的运营，我们现在能知道的是没有人，除了香港地铁，没有一个地区的地铁运营是赚钱的，所以想通过“O”这个方式吸引投资人来做这样一个投资建设的话是不大可能的。在这种情况下，吸引投资人来就是把地铁沿线的这些物业开发权利授予给大家，石家庄地铁是说把地铁沿线一公里范围内的土地都划为沿线可开发的土地，这一公里涉及到的拆迁面非常大。这里面将其捆绑给他，合法性怎么通过？因为一开始在吸引投资人时实际上不具备招拍挂这个条件的，但当你开始具备招牌挂条件时投资人早就确定了，投资人说这时候再去公开招拍挂，不一定就能拿到这块地了，凭什么要光干那个苦活、不赚钱的活，沿线开发的东西拿不到怎么办？所以先做这种捆绑，而捆绑确实有这种法律障碍在里面。 5.地下管线。因为一条轨道交通线路的建设涉及到地下的管线主体小则十几家，多则上百家。这里面有深开发问题，那肯定会损害管线或者是要