国家队入场收房楼市“以旧换新”激活存量市场.docx

国家队入场收房楼市“以旧换新”激活存量市场

自“4·30”政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，地方政府正在推出相应的措施。5月14日，杭州临安区住建局公告表示，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

事实上，在去库存成为楼市调控重要方向的当下，除了政府直接收购待售房屋，以旧换新、深化房地联动机制等正为去库存打出组合拳。截至5月15日，全国已有60余城表态推行“以旧换新”，覆盖政府收储（二手房）、优化交易、换房补贴等多种模式，华发股份等千亿级销量房企也公开进场收购。有业内人士对此表示，目前“以旧换新”的推进难点在于二手房出售环节没有完全跑通，需要大体量的资金进场，才能消化庞大的库存量。

伴随去库存成为新一轮楼市政策基调，越来越多的城市通过“以旧换新”推进去库存步伐。本刊了解到，截至5月15日，全国已有南京、济南、苏州、重庆、郑州、南昌、福州、长沙、武汉等60余个城市支持住房以旧换新，其中，上海、广州花都、深圳等一线城市或地区也开始将“以旧换新”纳入楼市新政或推出相关活动。

华泰证券报告显示，从对房地产市场供求关系影响程度来看，政府收储换房补贴便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，那么收购规模、收购标准和新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价也是该模式的一大难点。

事实上，目前进场的国资平台普遍制定了相对严格的收房标准。以郑州为例，本刊以购房者身份咨询郑州参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，郑州市对参与收购的二手房源设置了一定门槛，不过整个交易流程较为迅捷。

与此同时，郑州“以旧换新”的新房也以现房为主。本刊查询安居客等中介代理平台了解到，目前郑州约有40个楼盘标注“以旧换新”，涉及招商蛇口、华侨城、华润置地、中海地产等众多房企，参与项目普遍为现房房源。

在各地的政府收储模式中，以旧换新的开展更多依赖具备片区综合开发能力的地方国资平台。以目前释放试点房源较多的南京为例，根据公开资料，截至5月5日，当地微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组；在售项目现场累计来访1705组，缴纳新房意向认筹金客户322组。

南京以旧换新进度居前的背后，当地国资企业南京安居集团担当收购主力军。根据企业公告，4月27日，南京安居集团启动存量住房“以旧换新”试点工作，首批试点限额2000套，存量住房收购价格以评估价为依据，并直接转为新建商品住房购房款使用；收购主体邀请换购人代表，共同遴选3家评估机构并取中间评估值为最终收购价格。

本刊了解到，南京安居集团牵头当地以旧换新活动基于多项优势，包括集团旗下具备新房房源、具有片区综合开发能力及持有型物业经营能力等。比如，公司初步组建2000套房源的资产池，均为南京安居集团旗下或参股开发建设的楼盘，具备一定的规模效应；该家企业本身承担保障房建设运营的任务，收购来的二手房未来有机会纳入保障房体系，能够形成资产循环。

事实上，尽管目前不少城市制定了以旧换新的政策导向，但市场整体仍处于探索阶段。陈文静就此表示：“具体而言，各地‘中介优先卖的优化交易类政策频次最高，不过效果很大程度上取决于市场的运行情况，在买方市场背景下效果有限；另外，多地试点了地方国企收购模式，目前整体规模较小，而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买。不过，未来参与城市范围有望不断扩大、实施力度也有望增强，以旧换新策略也会对市场逐渐发挥作用。”

值得一提的是，近日“相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款”的行业重磅传闻有望进一步落地。

5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》（以下简称《公告》），提出在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。《公告》同时对于房源条件作出规定：收购房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米，需搭配一定比例车位；收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

李宇嘉认为，杭州临安区此举是“4·30”政治局会议提出的“统筹谋划存量消化和增量优化政策”在地方的落地，意味着未来不管是公租房、保租房还是拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。“只有大体量的资金进场，才能消化庞大的库存量，否则常规的以旧换新仍是小打小闹。”他就此补充道，“理论上而言，最近‘地方政府购买待售住房、并由银行提供贷款的传闻方案是可行的。不过，金融机构也有盈利、风险平衡等评估要求，具体实施细节有待商榷，存在挑战。”

（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）