有效盘活社区存量商业案例分析.pdf

随着中国城市化步入提质减速阶段，城市发展已由外延式扩张转

变为内涵式增长，城市更新已为常态，存量改造逐渐成为商业地

产发展焕新与持续运营的新路径。

其中，社区商业是存量地产的重要组成部分。但由于过去开发商

对于社区商业价值的淡漠，现阶段我国社区商业发展仍处于起步

阶段。不少优质社区商业项目因为缺乏整体规划、粗放式经营导

致潜力无法释放。

再加上疫情的持续影响，二、三线城市的很多社区商业项目都存

在着经营不善，无法支撑正常营业的尴尬局面。

存量时代，如何有效盘活社区商业，成为我们关注的重点。

如何解决改造过程中实际存在的棘手问题？如何赋予项目新的功

能和价值，改善经营状况，真正使其浴火重生？

以下是商业总裁孙旭东结合最近一年洽谈的十几个项目，对当前

商业地产问题进行了总结，并从实践层面提供了解决的方案。

商业项目经营不好，原因各不相同，一定要找到病因才能对症下

药。下面列举三类常见的问题：

一、项目硬件的问题：

1、物业产权分散，小业主纠纷导致项目无法统一营运。

2、物业上有重大缺陷，如机电配置、内部动线等不符合商业要求。

二、项目管理能力的问题：

1、项目商业定位不准确，不符合周边消费者的消费诉求，项目没

有形成自己的特色。

2、日常商业营运不专业，在年复一年的经营中没有自己固定的方

法论。

三、资金紧缺的问题：

资金短缺是存量项目最大的难点，导致项目周期拉长、人才缺失

等一系列问题。

很多项目是上述2-3项病因同时存在，相互影响，经营越来越差。

下面我们再来从以上4个问题的方向入手，介绍商业几个比较具

有典型代表意义的存量改造案例，从实际解决方案中体会其操盘

魅力。

问题一：物业产权分散，小业主纠纷导致项目无法统一营运。

解决方案：统一营运管理

针对第一个产权分散的问题，要通过委托营运的模式，做到项目

产权、收益权和经营权的分离。商业的做法是通过全体业主公开

选举成立业主代表小组，业主授权代表小组决定第三方商管公司

的招标事宜，和日常经营的监管和评价。

案例分享：苏州繁花中心苏州繁花中心自2011年开始建设，

2014年开业，商业自项目建设期间接手操盘运营至今，小业主委

托管理模式已成行业内标杆。在建设期间，购物中心1、2楼的商

铺，做了部分销售。开发商在销售商铺的同时，商业和小业主签

署了十五年的委托经营管理协议。业主推荐了5名业主代表作为

监事监督经营，对商业的经营管理提出合理建议，通过售后委托

管理的策略，成功实现了分散产权购物中心的统一运营。成立业

主代表小组后，通过采取信息资料管理、按期足额支付租金、提

供线上服务平台——业主云助手、季度小业主经营沟通会等措施

维护业主关系，小业主产权铺位售后委托管理率达100%。

问题二：物业上有重大缺陷，如机电配置、内部动线等不符合商

业要求。

解决方案：分阶段优化物业条件

针对物业缺陷，应考虑到物业改造投入较大，必须根据项目实际

情况因地制宜，分阶段实施。

先优化内部动线、机电配置等核心因素。经济条件允许的情况下

再逐步实施美化、亮化工程。在经营良性的条件下，可采用物联

网技术，提高项目安全保障度，降低物业能耗成本。下面，将分

别举两个案例讲述商业具体是怎么做的：

案例分享一：开封万博广场以开封万博广场为例，该项目地处

开封市核心商圈，商业体量5.5万平米，地段和规模均有明显优

势，但其动线设计、铺位划分、机电配置存在明显缺陷。由于该

项目是租售结合的开发模式，原动线和铺位设计为“网格状”，

消防和机电也全部按零售商铺的规范进行设计。开发商从项目的

区位优势出发，期望将项目定位为现代化购物中心。所以，必须

对该项目的动线和铺位进行优化设计，同时优化机电条件，尽量

不改变原消防设计，控制重新申报的风险，保障项目的开业时间。

与开发商取得一致意见后，商业通过较短的时间重新制定了项目

动线规划和铺位划分方案，将“网格状”调整为一条清晰的主动

线，主力店和铺位商铺围绕主动线合理分布。同时，优化了机电

方案，增加了用电量、燃气、隔油池、排烟等，满足商户经营基

本条件。最终，通过一年的时间，该项目完成了工程改造，招商

方面也取得傲人的成绩，引进了多个首进开封的时尚品牌，如永

辉超市、MJstyle、星巴克、海底捞、考拉大冒险、幸福蓝海以及

众多时尚零售品牌等，成为了开封市的标杆购物中心。

案例分享二：苏州繁花中心在繁花中心项目，运用物联网、大

数据、云计算等技术，实现楼宇设备端、边、云的一体化统一管

控。设备故障实时告警、设备预警、商户水电智能化三关一闭，

电梯、视频监控、厨房动火