综合性物业项目营销研究.ppt

高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定7综合体项目往往位于出土寸金的城市黄金地段，项目用地普遍比较局促，导致项目因用地的限制使产品带有先天的硬伤，甚至无法发展市场可行性较高的物业。所以在确定项目发展模式尤其是物业组合方案时应重视项目用地的技术分析。重点关注：项目用地分析限高等技术约束条件分析周边建筑对本项目的技术影响各物业技术约束条件营销兑现价值*8“酒香也怕巷子深”，在信息过剩的时代，房地产项目开发的成功，既要靠前期努力打造产品，也要靠后期的借势发力，借风扬帆，这“势”、“风”就是产品价值体系的营销化，通过项目核心竞争优势转化为形象定位，产品价值转化为卖点，以及选择客户可感知的价值传递途径等将项目核心价值针对性地传递出去。项目营销需要的是项目系统性成功而非风险机会型成功。因此项目营销策略的安排需要系统地全盘地考虑，需要将开发商的现金流要求、项目价值最大化等纳入到整体策略中去安排，这是实现项目综合利润最大，营销成本最小的关键。需要强调的是在营销战略与策略制定阶段，我们给出的不是营销的点子或招式，而是一个系统的解决项目问题、实现客户目标的营销体系。营销兑现价值*8“充分挖掘物业价值、降低交易成本”是营销策划成功的衡量标准。这需要通过对目标客户消费、决策行为和价值感知路径的深入研究来确定客户可感知的价值传递体系，通过高效合理的营销手段（展示、包装、宣传、客户活动等）以及价格方案将消费者剩余价值充分地吸纳到项目产品中重点关注：基于市场竞争对项目产品力的再评价客户消费决策行为研究营销关键问题的确立以及解决方向营销战略与策略安排形象定位卖点组合推广方案、价格方案、渠道方案、活动方案等执行手段世联操作案例一览*世联成功案例*项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容沈阳辽宁日报社综合体项目2006沈阳建筑面积25万平方米辽宁日报社经济测算；研究房地产开发项目合作开发方式天津海河水上运动世界项目2005天津总建筑面积79万平米天津海景实业有限公司区域整体定位；各类物业分主题的功能定位；定位实施的举措；各类物业发展建议；项目开发策略天津迎宾广场项目2005天津总建筑面积8.5万平米天津泰达益德实业有限公司物业配比；产品设计要点；乌鲁木齐南门国际城项目2005乌鲁木齐总建筑面积18~20万平米新疆国际置地房地产开发有限责任公司确定综合体物业类型和相应规模；经济测算呼伦贝尔海拉尔区综合体项目2005呼伦贝尔建筑面积177920平米北京炎黄世纪投资有限公司开发策略；物业发展建议；产品设计要点建议北京瑞达世纪鲁谷路项目2005北京总建筑面积8万平米北京瑞达世纪房地产开发有限公司商业、办公物业定位、物业发展建议；选址分析临沂翔龙商务中心项目2006临沂占地面积16300平米山东翔龙房地产开发有限公司整体定位与产品组合建议；各类物业产品发展建议；规划设计任务书临沂澳尔诺花园项目2006临沂总建筑面积8.5万平米临沂市澳尔诺房地产开发有限公司规划的市场评价与建议；整体营销战略与策略；月度营销顾问北京光华国际中心项目2003北京总建筑面积约20万平米北京龙泽源置业有限公司CBD写字楼物业的发展规律；整体定位；物业发展建议；商业功能定位世联成功案例*项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥财富广场三期项目2006合肥总建筑面积约12万平方米安徽置地投资有限公司梳理企业开发战略；综合体的物业类型和功能配比、市场定位、客户定位；商业规划淄博张店综合体项目2005淄博总建筑面积约4万平米山东鑫盛房地产有限公司整体定位；物业发展建议；商业规模和业态建议北京西单安福大厦2004北京总建筑面积约18万平方米北京安福房地产开发有限公司各种物业均衡发展模式；商业业态及比例、主力店的选择；经济测算青岛世纪广场项目2003青岛总建筑面积约9万平米青岛世纪广场投资有限公司发展模式；整体定位及发展战略；功能分区；物业发展建议；经济测算大连星期五大道项目2003大连总建筑面积29万平米大连海昌集团整体定位；营销战略与策略合肥潜山路综合体项目2004合肥占地面积5600平米安徽新华房地产有限公司发展战略；整体定位；物业发展建议惠州大亚湾康汇大厦项目2004惠州总建筑面积4.2万平米深圳市南山开发实业有限公司发展战略及整体定位；功能配比；物业发展建议；经济测算北京长安西点2002北京总建筑面积约12万平方米邦泰置业有限公司整体定位；物业发展建议上海绿庭休闲广场项目200