物业管理前期介入与承接查验方案.docx

?一、方案背景

随着房地产市场的不断发展，物业管理在提升物业品质、维护业主权益方面发挥着越来越重要的作用。前期介入与承接查验作为物业管理的重要环节，直接影响到后续物业管理服务的质量和效果。为确保本物业项目的物业管理工作顺利开展，特制定本方案。

二、前期介入

（一）介入时间

从项目规划设计阶段开始介入，直至项目竣工验收合格交付使用前。

（二）介入人员组成

成立由物业管理专业人员组成的前期介入小组，成员包括项目经理、工程技术人员、客服人员、安保人员等，明确各成员的职责分工。

（三）介入工作内容及要求

1.规划设计阶段

-参与项目规划讨论

-物业管理团队与开发商、设计单位共同探讨项目整体规划，从物业管理角度提出优化建议。例如，考虑小区出入口的设置位置和数量，确保车辆和行人进出便捷且安全，同时便于后期管理。建议在小区主入口和次入口分别设置智能化门禁系统，主入口可设置岗亭进行人员和车辆登记，次入口设置道闸系统，实现快速通行。

-关注建筑物的布局，合理规划绿化、停车位、休闲设施等配套设施的位置。例如，根据不同类型住宅的分布，合理设置集中绿化区域和分散的休闲小品，方便业主使用；根据预计的车辆保有量，科学规划地下和地面停车位的数量和布局，确保停车位充足且合理。

-审核设计图纸

-工程技术人员仔细审核建筑、结构、电气、给排水等专业图纸。重点检查消防设施的布局和设计是否符合规范要求，如消防通道是否畅通无阻，消防栓的位置是否便于使用和维护等。

-检查强弱电系统设计，确保电力供应满足后期使用需求，且线路布局合理，便于维修和管理。例如，建议在每栋楼设置独立的弱电间，集中管理各类弱电线路，方便故障排查和维护。

-对给排水系统进行审核，查看排水坡度是否符合要求，是否设置了合理的污水、雨水排放口，以及是否考虑了后期的清洁和疏通需求。

2.施工建设阶段

-现场巡查

-定期到施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量。重点检查建筑材料的质量和使用情况，如墙体材料、门窗材质等是否符合设计要求，是否存在偷工减料的现象。

-检查施工工艺是否符合规范，例如墙面平整度、地面空鼓情况等。对于发现的质量问题，及时与开发商和施工单位沟通，要求整改。

-关注施工现场的安全管理，督促施工单位做好安全防护措施，确保施工人员和周边环境的安全。例如，检查施工现场是否设置了明显的安全警示标志，施工人员是否佩戴安全帽等。

-参与工程例会

-安排相关人员参加工程例会，及时了解工程进展情况和存在的问题。在例会上，物业管理方提出关于物业管理方面的建议和要求，如预留物业管理用房的位置、面积和功能布局，以及智能化系统的接口要求等。

-与开发商、施工单位共同协商解决施工过程中出现的与物业管理相关的问题，确保工程建设符合物业管理的需求。

3.设备选型与安装阶段

-设备选型建议

-根据物业管理的实际需求，对各类设备的选型提出专业意见。例如，对于电梯的选型，考虑到小区的入住人数和使用频率，建议选择载重量适中、运行速度较快、稳定性好且具备完善安全保护装置的电梯品牌和型号。

-对于消防设备，如火灾报警系统、自动喷水灭火系统等，推荐选用技术先进、可靠性高、易于维护的产品，确保在紧急情况下能够及时发挥作用。

-对给排水设备，如水泵、水箱等，建议选择质量可靠、节能高效的产品，以保证小区的正常供水和排水。

-设备安装监督

-协助开发商监督设备的安装过程，确保设备的安装位置准确、牢固，连接可靠。例如，监督电梯机房的安装，要求机房地面平整、通风良好、设备布局合理，便于后期的维护和管理。

-检查设备的布线和管道连接是否规范，避免出现漏水、漏电等安全隐患。同时，督促施工单位做好设备的标识和防护措施，便于日后的识别和管理。

4.竣工验收阶段

-参与竣工验收准备工作

-协助开发商整理竣工验收所需的资料，包括工程竣工报告、设备运行记录、质量检验报告等。确保资料齐全、真实、有效，为竣工验收提供支持。

-对物业项目进行全面的预验收，按照物业管理的标准和要求，检查各项设施设备是否正常运行，各项功能是否达到设计要求。例如，检查小区的智能化系统是否能够实现门禁、监控、停车管理等功能，消防设施是否能够正常联动等。

-参加竣工验收

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