住宅公共维修基金使用管理办法.docx

一、使用范围

住宅公共维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位，是指根据法律、法规和，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二、使用管理相关主体及其职责

市国土资源和房屋管理局（部分地区适用）

负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。

市财政局（部分地区适用）

负责公共维修基金使用管理的监督工作。

物业管理委员会（管委会）

管委会成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立账户存储。并且管委会应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。同时，对于不同金额或次数的维修基金支取有相应的备案要求，如一次支取维修基金10万元以上50万元以下的、一年内支取两次维修基金的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案；一次支出维修基金50万元以上的、一年内支取维修基金三次及三次以上的、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案。物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。

物业管理企业

管委会成立之前，原则上不能动用公共维修基金；确需使用的，须由物业管理企业委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算，经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。维修工程结束后，物业管理企业须持维修工程结算发票及中介机构出具的验收证明到代管单位申请支取维修基金。管委会成立后，物业管理企业要按照管委会批准的计划进行维修并支取维修基金。

三、不同阶段的使用程序

管委会成立前（维修基金代管期间）

物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。

经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。

维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。

物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。

管委会成立后

物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。

维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。对于一些特殊情况（如一次支取维修基金10万元以上50万元以下的、一年内支取两次维修基金的等），要按规定进行备案。

四、特殊情况的规定

人为损坏情况

住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。

维修基金不足时

如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。

管委会变更相关情况

管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会账户手续。产权人变更时，维修基金产权应同时变更。维修基金由转让双方按明细户内的账面余额进行结算。