沈阳浑南新区地产项目前期策划方案(PPT-120页).ppt

工程位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五规划”的大浑南区和长白岛;沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面;工程紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周边缺乏公共交通配套;2.浑南新区南部板块;工程现状及四至——地块内部较为平坦，北面临河，西面临铁路，内部有局部待拆民房，周边生活配套匮乏;工程周边的市政路网及配套;公交现状：直接经过工程周边的公交线路只有327路;远景规划：工程位于规划中的地铁四号线沿线;工程经济技术指标;1.7的容积率意味着什么？;本体资源条件评价;客户目标解析;核心问题分解;近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩呈现多点式格局;满融经济区投产工程众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲;房地产市场格局演变及趋势小结;工程的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争;长青板块卖点与客户比照分析;未来供给工程不多，教育资源和成熟配套可能分流中端客户;浑南南部板块卖点与客户比照分析;板块名称;板块竞争分析小结;聚焦市场。;按单盘年销售12万平米推算未来与本工程可能形成长期竞争关系的是长白、于洪〔临河〕板块，销售期将持续至2016年;新加坡风情花园城;主打新加坡风情，从规划和配套的角度差异化;规模;商业2000`3000平，一期销售3000元/平，目前租金3万/年/100平，业态为小餐馆、瑜伽健身、小超市，周围育才中学对商业有较大支持；

客户根本处于满足升级住房需求置业，是明显的理性客户

属于成功人士，支付能力较高，追求宁静舒适的居住环境，业主根本都有私家车;规模;德式洋房贴砖立面，树立了工程品质感的形象。;竞争工程分析

恒大绿洲;竞争工程分析

恒大绿洲;规模;工程竞争;工程竞争〔预测〕;泰盈地产;泰盈地产;1999

广州碧桂园

首创免费看楼车效劳，全现楼带装修出售,社区配套、园林绿化同期交付，颠覆地产界春节不卖楼传统，创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌;核心竞争工程分析小结;竞争分析小结;市场时机。;锁定客户。;大浑南区;阳光100客户描述;万科城客户描述;客户描述：

主要是来自三好街、五爱街及浑南工作生活的中高端人群；

客户职业集中为公务员、私营业主、大学老师、医生等，客户整体知识层次较高；

28-35岁之间客户较多，均有一定的财富积累，看重这里较为低密的产品形式和生活环境，大局部是二次及二次以上的升级置业，首次置业客群比例很少；

创新的3.9米层高产品有局部年轻自住客户，也有局部作为投资和偶尔自住考虑的客户；

社区目前的入住率不高，有局部投资客户购置，看好浑南未来的开展升值潜力和万科品牌；

大局部客户拥有私家车。

——万科新榆公馆销售经理房先生;客户描述：

前期主要来自和平、沈河及铁西区,后期地域性渐渐不明显了，因为工程口碑传播较为广泛；

周边产业区客户缺乏10%,多为企业中高管；

客户职业多为企事业单位中高层、大学老师、医生等，客户整体知识层次和素质较高；

客户最为认可社区的园林景观和整体气氛，且创新的围合形式和产品品质感也得到客户关注；

客户几乎均为二次及二次以上置业，很多客户将次作为周末度假用；

目前已不做过多推广，客户上门量依然不少，多是老客户带新客户，或老客户重复购置

——唯美品格销售刘小姐;理想新城客户描述;SR.国际新城客户描述;万科新里程客户描述;伊丽亚特湾、新加坡城;区域周边典型工程客户特征总结;锁定客户。;受房价挤压，沈阳置业人口呈逐级外扩流向，总体表现出较强的地缘性特征;受城市置业人口流向影响，本工程未来各区域客群强度亦将呈现地缘性特征;从城市格局看，沈阳中高端人群主要集中在和平、沈河区及皇姑、大东和浑南的局部地区;本工程将主要吸引分布在几个重点区域的政府官员、国企事业单位人员、医生、教师及私营业主等中高端人群关注;第一圈层

和平区

铁西区;依目标区域内客群特征，将本工程目标客户类型进行细分;城市中产精英——客户特征;城市中产精英——置业偏好;东软集团普通员工月薪高于6000的占5%，4000-6000的占40%,这些员工的年龄普遍在30岁以下

周围谈论买房的朋友很多，感觉100平就足够了

最好选择知名开发商的工程，比方万科

住在浑南最大的担忧就是没有休闲娱乐的地方，离朋友圈太远。

——东软集团王先生;城市权力阶层——客户特征;城市权力阶层——置业偏好;沈阳乃至东北的腐败不是很避讳的。听说有