建发长沙天心区项目整 体定位及发展战略汇报.doc

建发长沙天心区项目整 体定位及发展战略汇报 谨呈：建发房地产集团长沙有限公司 2 项目研究的工作阶段划分 ??项目地块查勘 ??区域宏观经济背景研究 ??房地产市场调研 ??专业人士访谈 ??销售人员访谈 ??消费者访谈 ??多方联席沟通会 ??项目界定及目标分析 ??市场分析 ??问题结构化分析 ??案例借鉴和分析 ??项目整体发展战略 ??项目定位 2007/07/09 整体定位及发展战略 2007/07/15 市场调研及多 方沟通会 2007/08/08 ??项目整体战略与定位回顾 ??战略解析与核心竞争力提炼 ??启动阶段策略 ??启动阶段的定位 ??启动阶段地块的选择 ??建筑风格、景观的确定 ??产品创新和户型创新提示 ??配套建议 2007/08/29 启动区定位及 物业发展建议整体战略及定位 本报告是严格保密的。 3 基本思路 目标分析项目难点 项目机会分析 整体战略 物业功能定位 客户定位 整体规划布局及分期构思 物业发展建议 案例研究与总结 核心问题界定 市场机会分析——价值提升 属性界定 项目定位 本报告是严格保密的。 4 项目属性界定 ??地块情况 ??属性界定 ??项目难点、指标分析 本报告是严格保密的。 5 城市地位：单核、二线、中等发达程度省 会城市 X长沙是湖南省省会，全 省政治、经济、文化、科 教、信息中心，是国务院 首批公布的历史文化名城 和第一批对外开放的旅游 城市； X辖芙蓉、天心、岳麓、 开福、雨花五区，长沙、 望城、宁乡三县和浏阳 市，全市土地总面积1.18 万平方公里，市区面积 556平方公里，建成区面 积170平方公里；总人口 620万人，市区人口241 万。 本报告是严格保密的。 6 成熟的高城市价值——中心板块、紧邻主干道、 生活配套完备 ??区域利好： ??稀缺的城市价值中心 板块； ??近距离接触长沙核心 商圈——五一商圈，东 塘商圈，距离五一商圈 4~5公里； ??紧邻长沙最长的南北 主干道芙蓉路，道路通 达性优！ ??芙蓉路将成为承接三 城一体化的主要城市干 道角色； 五一 商圈 中心板块 长沙主城区 ??地块情况——区位状况 ??属性界定 城南板块（省府板块） 向南 长沙市城区地图 城市 核心 区域 4 公 里 本报告是严格保密的。 7 大型商 业配套 医院 银行 其他 配套 学校 项目周边银行、学校、医院等生活配套完 备交通路网完善，高城市价值成熟板块 ??地块情况——周边配套 ??属性界定 五一 商圈 河西新城 （市府板块） ??项目周边十余所院 校，教育资源雄厚，人 文环境良好； ??被超市和商圈所包 围，购物方便； ??医院、银行、体育馆 等配套近在咫尺，尽享 生活便利； 市十二中、长沙理工大学、 国防科技大学分校区 沃尔玛、新一佳等、侯 家塘商圈、东塘商圈 中国银行、中国建设银行、 交通银行、光大银行 省脑外科医院、长沙市爱尔 眼科医院、中医附一医院 长沙市歌剧院、工人文化 宫、贺龙体育馆 贺龙体育馆 侯家塘商圈 东塘商圈 发达的交通路网 长沙市城区地图 本报告是严格保密的。 8 ??地块情况——地块四至 ??属性界定 五华、神农等五星酒店 总体形象破旧杂乱，原厂 区宿舍与五星酒店共存 锌厂职工宿舍 芙蓉蓉苑、欧园 ??北：原理工大学职工住 房，和正在建设的芙蓉蓉苑、 欧园等项目紧邻； ??东：芙蓉路——双向八车 道，车流量大，临街面160 米； ??与神农、五华等五星酒店、 破旧农民房、国防科技大学 隔路相望； ??西：长沙锌厂宿舍，长沙 芙蓉实业公司宿舍； ??南：有色金属研究所职工 住房（形象破旧），新时空 办公楼。 芙蓉中路 学校原家属区 职工宿舍 形象破旧农民房 新时空 本报告是严格保密的。 9 ??地块状况： ??原长沙理工大学校址，不涉 及拆迁补偿的熟地； ??地块内坡地起伏较大； ??地价：5.33亿元（789万元 /亩，长沙地王），已付地价 款4亿元； ??规模： ??净用地面积67.6亩； ??关键指标（限高已协调） ??容积率：住宅=3.0；商业 =6.5； ??限高已协调； ??建筑密度：商业≤42%、住 宅≤24% ； ??小户型指标更严：90/80； ??地块情况——地块内部及指标 ??属性界定 黄土岭正街１号——地块规模较小、坡度 起伏较大、规划指标较严 本报告是严格保密的。 10 项目属性界定??地块情况??属性界定 区域属性 ??高城市价值 ??核心区边缘的成熟板块 ??城市发展主轴 项目属性 ??二线城市、高地价、高容积率、 ??中小规模城市资源型项目 本报告是严格保密的。 11 项目核心问题界定 ??指标解析 ??核心问题界定 哪些问题影响客户目标实现…… 本