印.收益法估价实务及案例分析（课件）.PPt

收益法估价实务及案例分析 目 录 第一部分 收益法基本概念 第二部分 收益法估价实务 第三部分 收益法案例分析 第一部分 收益法基本概念 一、收益法的含义 （一）收益法的定义 收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 （二）直接资本化法和报酬资本化法 资本化：将未来收益转化为价值，类似于根据利息倒推出本金。 根据将未来收益转换为价值的方式不同（资本化类型不同），收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 1、直接资本化法 直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率得到估价对象价值或价格的方法。 2、报酬资本化法 报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和；也就是预测估价对象未来各年的净收益，利用合适的报酬率将其折现到估价时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。 （三）资本化率与报酬率的区别和关系 1、两者区别 资本化率（R）是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。 报酬率（Y）是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。 2、两者关系 (1) 在 V= 情形下，R=Y (2) 在 V= 情形下，R= (3) 在 V= 情形下，R=Y-q 当净收益流无规则变动时，资本化率（R）与报酬率（Y）之间没有明显的严格的数学关系。 （四）直接资本化法与报酬资本化法的优缺点 1、直接资本化法的优缺点 优点： （1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益； （2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价格的关系，能较好反映市场的实际情况； （3）计算过程较简单。 缺点： （1）难以找到与估价对象的净收益流模式相同的房地产； （2）对可比实例的依赖性强； （3）测算结果很有可能会高估。 2、报酬资本化法的优缺点 优点： （1）有很强的理论基础，逻辑严密； （2）每期的净收益或现金流量明确，直观并且容易理解； （3）不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率（Y），而通过具有同等风险的投资的收益率也可以求取r。 缺点： （1）在预测未来各期的净收益方面，主观判断成分过大； （2）各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况； （3）当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，不如直接资本化法可靠。 二、收益法的理论依据 收益法的理论依据是以预期原理为基础。 现代收益法是建立在资金的时间价值观念上的。有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于： （1）未来净收益的大小； （2）收益期限的长短； （3）获取净收益的可靠程度。 收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产。 三、收益法估价的操作步骤 （一）直接资本化法估价的一般步骤 1、预测未来第一年的收益； 2、确定资本化率或收益乘数； 3、求取收益价值。 （二）报酬资本化法估价的一般步骤 1、估计收益期或持有期； 2、预测未来净收益或期间收益和期末转售收益； 3、确定报酬率； 4、求取收益价值。 四、估价实务中最常用的收益法公式 （一）净收益每年不变的公式 1、收益期无限年的公式： 第二部分 收益法估价实务 一、不同类型房地产净收益的测算 估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为下列4种情形。 （一）出租的房地产净收益测算 1、基本公式 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用 2、注意点 空置和收租损失，通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。 其他收入，通常指租赁保证金（押金）的利息收入，以及洗衣房等其他的收入。 运营费用，指出租人负担的费用，一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费等。出租人负担的费用,通常按照租赁合同或惯例。 （二）自营的房地产净收益测算 自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者的利润没有分开。 如旅馆、娱乐中心、汽车加油站等都属于自营的房地产。