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君子忧道不忧贫。——孔丘

5种房地产创新的金融解决方案

为推动地产金融创新落地，助力房地产企业创新转

型之路，全经联于2015年6月12-13日在北京举办“首届全

国房地产金融创新大会”。大会上邀请了全联房地产商会秘

书长钟彬先生、盛世神州基金董事长张民耕先生、嘉富诚基

金董事长郑锦桥先生、河山资本合伙人曹少山先生、当代集

团第一资产CEO李熠先生等分享资产证券化、众筹、互联

网金融、海外模式等地产创新的金融解决方案。

创新融资、私募并购基金、机会投资基金会成为三大发展形

势钟彬全联房地产商会秘书长

房地产业将来不再是GDP的火车头，要成为中国经济

发展的承载体，否则对我们的行业发展也不好，我们要维持

行业长期的利益，而不是短视的短期利益。

我们未来的商业模式是“产业+金融+地产”，过去就是

土地的红利，改革的红利，现在需要你的商业模式、管理模

式，两个叠加产生你的产业红利。

房地产企业对金融需求的变化，体现了从价值发现、价

值重组到价值创造的阶段。现在像PE还有一些产业结合，

如果仅仅做一个固定收益类，我们的房地产基金是没有优势

的，因为最大的基金是保险、理财。所以我们讲房地产企业

金融能力的变化，现在房地产进入规模增长期，房地产基金

君子忧道不忧贫。——孔丘

的发展趋势，其实分三类，第一是创新融资，针对房地产存

量项目去融资，主要是优化资本结构，加大资金杠杆比例；

第二类是私募并购，今天的中国房地产市场存在重大的并购

和重组的可能，这个资源是针对房地产企业标准，为企业发

现和遴选并购与投资机会。第三就是机会投资基金。这时候

我们发现我们的职业经理人的职业素养、专业能力尤其重

要。所以我们看创新融资、私募并购基金、机会投资基金会

成为三大发展形势。海外模式张民耕全经联首席地产金

融顾问、盛世神州董事长

房地产企业都在向房地产基金化进行转变，银行总体上

对地产类产款标准提高。银行为了保证贷款的安全性而采取

的措施是可以理解的。

从目前地产基金来看，开发商是最了解项目情况的，也

有足够的经验可以把项目操作好，所以愿意承担最多的风

险，它持有10%的投资是托底，然后它去找有经验的房地产

金融投资商，有的表现为特定基金，或者特定的财务公司。

这些企业作为房地产开发商资本金的补足部分，有20－30%

的资金托底，此时银行再贷款。实际上在这个链条之中，开

发商承担最大的风险，最后的收益也是最大的；投资商承担

中等的风险，中等的收益；银行最小的风险，最小的收益。

每一家对于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在

房地产的金融资金链上充当不同的角色。中国的房地产金融

君子忧道不忧贫。——孔丘

化也在慢慢地向这个方向发展，中国房地产20强都有地产

金融化的趋势。

人民币基金和美元基金双轮驱动以往开发商是一条龙

的开发进程，从买土地、开发、销售到物业管理的香港模式，

到现在转向了美国模式。如今开发商可能就是负责寻找土

地，买地的钱也许是和投资方一起承担的，地产商也愿意分

享一部分利润，更重要的是可以一同分担风险，这是一种典

型的美国模式。做企业完全无风险套利已经不复存在了，目

前有一些大型房企，自己做基金，这个时候就有一些房地产

的自有基金和