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经营性物业抵押贷款业务管理办法

第一章总则

第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。

第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。

第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。

第二章贷款对象与条件

第四条贷款对象

借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所

有权、经营权、收益权和处置权。

第五条贷款条件

（一）借款人须具备的基本条件：

１.具有有效法人营业执照；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；

4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效；

5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料；

6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；

8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。

（二）商业经营性物业须具备的基本条件：

１.经营性物业应符合城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并已投入商业运营；

２.地理位置优越，物业原则上应位于城镇中央商务区和中心商业区等城镇中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚；

3.经营性物业定位准确，经营情况稳定，市场前景较好，出租市场具有竞争力，在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息。

4.经营性物业市场价值、经营性收入、租金价格稳定或有上涨趋势。对于用于出租的物业（除自用经营以外）已租赁面积或预计可承租面积原则上不得低于可出租总面积的50％。

（三）工业经营性物业须具备的基本条件：

1.物业用地为工业用地，土地使用权类型为出让，用地符合土地规划、城市规划和产业规划；

2.项目建设符合国家土地政策和产业政策，各项建设手续合规有效；

3.物业建设形式为标准工业厂房及配套设施，厂房具有良好的通用性。不得介入违反国家政策法规、擅自改变土地用途，在工业用地上建设的商业、旅游、娱乐和商品住宅等纯经营性房地产开发项目；

4.物业已经竣工验收合格，已缴清土地出让金，产权清晰、合法、有效且不存在瑕疵；

5.物业位于合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的开发园区内；

6.市场定位准确，具备持续稳定收益，综合收益良好，

配套设施齐全，易于变现、有利于整体处置；

7.承租企业或其股东实力良好，运营规范，发展前景向好，租期较长，续租意向强烈,无拖欠租金现象。

第三章贷款用途、额度、期限、利率及还款方式

第六条贷款用途。可用于物业在经营期的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修、招商、置换银行贷款等其他合法资金需求。

第七条贷款额度。经营性物业抵押贷款金额根据实际借款用途、物业收入和抵押率综合确定。

经营性物业抵押贷款额度原则上控制在市场评估价值的60％，对特别优质或综合贡献大的客户可放宽至市场评估价值的70％。

对于部分新成立企业因授信额度测算无法达到根据本办法测算的贷款额度时，如企业未来收益、现金流能足额覆盖每期贷款本息时，可综合物业价值情况有所突破，并按相关授权权限报总行审批。

第八条贷款期限。经营性物业抵押贷款期限原则上最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限及房地产权证、土地证的剩余使用年限。

第九条贷款利率按我行利率指导意见、客户在本行的总体贡献情况，结合市场利率等因素综合决定。

第十条还款方式。在贷款发放前，要根据物业收益前景制定切实可行的分期还款计划，可以采用等额本金、等额本息或按合同约定分期归还，按月/季结息等还款方式（其中等额本金、等额本息还款的结息方式为按月结息）。

第四章抵押担保及资金管理

第十一条担保措施。经营性物