青岛、黄岛房地产市场调研分析 - 论文.doc

青岛、黄岛房地产市场调研分析 - 论文 关键字：发展 青岛 城市 项目 青岛市 酒店 板块 市场 房地产 公寓 第一部分、青岛地产描述、分析第一章、青岛房地产行业回顾第二章、2006 年青岛房地产市场的整体情况第三章、青岛房地产市场的六大板块概述第四章、青岛楼价分析 第五章、青岛房地产行业存在的问题第六章、青岛酒店式公寓分析第七章、青岛商业地产发展现状 第八章、青岛市写字楼市场 第九章、楼盘信息列表 第二部分、黄岛地产分析第一章:黄岛区宏观市场分析第二章：黄岛房地产市场分析第三章：部分项目及黄岛在售楼盘情况表 第一部 分 青岛市地产描述、分析 第一章、 青岛房地产行业回顾如果把青岛纳入国际化都市的范畴来分析房地产的发展，我们就不难理解，为什么青岛的房地产近几年会取得如此迅捷的发展。 15 年，青岛地产演绎了从微末行当向支柱产业变迁的精彩故事。东部、浮后、中央居住区，当这些概念根深蒂固地成为我们生活的一部分的时候，我们不应忘记为这座城市变迁做出贡献的开发商们，城建、中房、天泰、百通、广业、海信、信达荣昌……它们的成长与成熟，见证了岛城地产十多年来的品牌发展之路。 1992 地产的种子 那是一个改革、开放刚刚被确立为城市发展图腾的新鲜年代。当时青岛出台了一个《关于居民住宅建设的几点意见》，将住宅小区综合开发的概念第一次引入青岛。就是在这种综合开发的思路的指导下，辛家庄小区、水清沟小区、浮所小区、错埠岭小区等规模动辄40至50万平方米的小区，第一次出现在了这座城市。虽然当时这些区域还很荒凉，但建成后人们发现，原来居住不仅可以在筒子楼、幸福楼，还可以在成片开发、配套齐全的“小区”。制度层面的一系列改革，为 1992 年青岛地产元年的到来，进行着不自觉但却十分有效地准备。一个彻底改变青岛城市面貌和发展格局的决策在那一年作出———行政中心东移。“东部”，从此成为一个专有名词———不仅是地域上的，更是生活层面的。为了配合东部开发，青岛在这一年迅速出台了放开和发展房地产市场的十条政策，确立了全面放开市场，吸引外资参与的大原则。这一打破市场壁垒的破冰之举，让青岛走在了国内许多城市的前面。在这一年里，青岛注册的房地产企业，从过去的24 家猛增至 300多家，投资总额从过去的1个多亿快速攀升至8个多亿，施工面积更是创纪录地突破100万平方米。房地产，从那时起开始步入市场经济。 1996 成长的烦恼 当人们刚刚为地产带来的快速膨胀的财富而咋舌的时候，1996 年，一场突如其来的市场变迁把诸多开发商打了个懵懂，没有丝毫的征兆，房子一夜之间突然就卖出不去了。当年的投资额从过去的60多亿元猛跌至40多亿，房价也呈现不断下降的态势，许多开发商四处托关系卖房子，依然步履维艰。宏观经济过热之后出现的通货紧缩，被普遍认为是房地产市场走下坡路的主要原因。但是，开发商自身的盲目和幼稚，以及这个行业自身的缺乏规范，也是不容回避的一个原因。有些项目配套严重缺失，连水、电、路这些最基本的“三通”条件都不具备；有些项目盲目照搬国外风格，全然不顾当地实际，楼间距密集地像鸽子笼，建成后也只能“烂”在那里。如今看来，我们真的应该感谢 1996 年的这次痛苦的记忆，它不仅给我们上了鲜活的一课，更在时刻提醒着我们，只有历经市场风雨的洗礼，才能一步步地走向成熟。 1998 房改的力量 1998 年，就在所有的人都几乎要绝望的时候，转机戏剧性地出现了。那一年开始的房改政策，给市场注入了重新启动的巨大能量，并为今后几年房地产市场的快步发展提供了更为坚实的市场支撑。随着房改的不断深入，公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善，青岛的地产终于拥有了一个强大的确定的购房群体———真正需要住房的消费者。岛城地产进入一个全新的个人购房时代。人们不再指望单位分房，而是依靠自己的力量，通过按揭、分期付款等方式投入到了购房大军之中。青岛的房地产再度沐浴在了明媚的春光里，并从此一路高歌，取得突飞猛进的发展。 但也不容回避，这些房子在入住之后，诸多质量问题便接连而出，办不出房产证的房子一批接着一批，购房者的利益受到严重损害，这期间的开发商，更多的被推到了消费者的对立面。 2004至今 市场的脚步 宏观调控，也许是开发商最不愿谈及但却谈及最多的话题，房地产行业的迅猛发展，带来的直接结果就是房价直线攀升，购房者感觉有些吃不消了。于是，国家的宏观调控就接二连三地来了，从2004年的“28号文”，2005年的连续加息、“国六条”，再到 2006年的“国十五条”，宏观层面的政策调控，让岛城的开发商们多少感到一丝凉意。一些先知先觉的开发商开始主动谋变，他们在意住宅的品质，邀请国内外知名的规划设计专家、物业管理公司参与项目的开发