房地产交易概述课件.ppt

（四）房地產轉讓屬於要式民事法律行為房地產轉讓的雙方主體，應當簽訂書面房地產轉讓合同（房地產買賣合同、房地產贈與合同、房地產互換合同等）。房地產轉讓合同是房地產交易中最重要的合同。第二節房地產轉讓條件一、房地產轉讓的禁止條件（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的《城市房地產管理法》第三十八條規定了以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓應當符合的兩項條件：一是按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；二是按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件，轉讓房地產房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的（三）依法收回土地使用權的以出讓方式取得土地使用權的，如出讓年限屆滿而未續期，根據社會公共利益的需要而提前收回，以及因逾期開發而被無償收回土地使用權的，土地使用者即喪失土地使用權。原土地使用者不再是該項房地產的權利主體，也就無權轉讓該項房地產了。以劃撥方式取得土地使用權的，如因依照《土地管理法》第十九條的規定收回用地單位的土地使用權，則原土地使用者不得轉讓該項房地產。（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的共有房地產指兩上以上的權利主體共同享有房屋所有權和土地使用權。共有房地產分為按份共有和共同共有兩種形式。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買權。共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓房地產。這就要求，在按份共有或者共同共有房地產的情況下，如部分共有人要轉讓房地產，必須征得其他共有人的書面同意。這樣規定，一是保護其他按份共有人的優先購買權，二是保護其他共同共有人對共有房地產的共同權利。（五）權屬有爭議的權屬有爭議的房地產不得轉讓。這裏的權屬爭議，應當指各種內容的房地產權屬爭議，但其爭議核心是房地產產權的爭議。只有在房地產權屬清楚的情況下，房地產權利人才可轉讓房地產。也只有這樣，才可有效地避免房地產轉讓中的權利瑕疵現象。（六）未依法登記領取權屬證書的有關房地產權屬的證書是房地產權屬的法律憑證，凡未依法取得房地產權屬證書者，不得轉讓相應的房地產。（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形二、房地產轉讓的必備條件（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓必備條件1．按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書2．按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件3．轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書（二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必備條件1．土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；2．領有國有土地使用證；3．具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；4．依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。可以不辦理出讓手續的情形1．經城市規劃行政主管部門批准，轉讓的土地用於建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的專案的；2．私有住宅轉讓後仍用於居住的；3．按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；4．同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；5．轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；6．根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；7．縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要採取土地使用權出讓方式的其他情形。第三節房地產轉讓合同一、房地產轉讓合同分類??????房地產轉讓合同，是指房地產轉讓人與受讓人就轉移房地產而成立的書面協議。主要包括：房地產買賣合同、房地產贈與合同、房地產產權互換合同。房地產買賣合同房地產買賣合同，是指房地產買方與賣方就轉移房屋所有權、土地使用權和支付房地產價款等房地產買賣事宜所達成的書面協議。房地產買賣合同具有以下法律特徵：（1）房地產買賣合同是轉移房屋所有權和土地使用權合同房地產買賣合同由此不同於房屋租賃合同。（2）房地產買賣合同是等價有償的雙務合同房地產買賣合同由此不同於房地產贈與合同。（3）房地產買賣合同的標的物是不動產和特定物（4）房地產買賣合同是要式合同房地產買賣合同必須是書面合同，而不能是口頭合同。房地產贈與合同房地產贈與合同，是指房地產贈與人自願將自己擁有的房屋所有權和土地使用權無償轉移