成都市中海国际社区项目-营销策划专题报告.doc

房产库 房产库 目 录 项目概况………………………………………………………………………………3 1.1 地理位置…………………………………………………………………………………3 1.2 地块状况…………………………………………………………………………………3 1.3 地块规划要点……………………………………………………………………………4 二. 宏观市场分析…………………………………………………………………………6 2.1 政策环境…………………………………………………………………………………6 2.2 成都房地产市场总体运行状况…………………………………………………………7 三. 市场竞争分析…………………………………………………………………………8 2.1 板块竞争分析……………………………………………………………………………8 2.2 高新西区现状及发展趋势……………………………………………………………10 3.3 竞争物业分析…………………………………………………………………………11 四. 项目SWOT分析…………………………………………………………………………19 4.1 S-优势分析……………………………………………………………………………19 4.2 W-劣势分析……………………………………………………………………………20 4.3 O-机会…………………………………………………………………………………20 4.4 T-威胁…………………………………………………………………………………21 五. 项目分析………………………………………………………………………………21 5.1 项目规划特点…………………………………………………………………………21 5.2 项目户型供应…………………………………………………………………………22 六. 目标市场分析…………………………………………………………………………23 6.1目标客户特征及需求分析……………………………………………………………23 6.2目标客户信息来源分析………………………………………………………………25 七. 项目营销策略…………………………………………………………………………25 7.1 整体策略………………………………………………………………………………25 7.2 宣传策略………………………………………………………………………………25 7.3 推广策略………………………………………………………………………………28 7.4 价格策略………………………………………………………………………………28 7.5 付款方式及折扣建议…………………………………………………………………30 7.6 通路策略………………………………………………………………………………30 7.7 销售时机建议…………………………………………………………………………32 7.8 推案策略………………………………………………………………………………33 九、销售部人员配置及培训计划…………………………………………………………34 9.1 销售部人员配置………………………………………………………………………35 9.2 销售部工作职责及范围………………………………………………………………35 9.3 培训计划………………………………………………………………………………35 十 媒体执行计划…………………………………………………………………………37 10.1 以十月份为开盘时间来进行倒计时核算：…………………………………………37 10.2 （5月中旬——6月中旬）项目地块炒作阶段………………………………………37 10.3 （6月中旬——7月上旬）企业品牌炒作阶段………………………………………41 10.4 （7月——9月）国际社区形象树立阶段……………………………………………42 10.5 （9——10月）一期形象建立阶段…………………………………………………44 十一 营销费用预算………………………………………………………………………46 11.1 总营销费用预算……………………………………………………………………46 11.2 营销费用的拆分……………………………………………………………………46 11.3 宣传推广费用概算…………………………………………………………………46  项目概况 1.1 地理位置 本项目地块位于成都高新西区门户，三环路与绕城高速路之间，属成都市区规划范围。项目南临土龙路，东侧紧邻羊西线沿线（连接成灌高速），北面为金牛支渠，西接规划30米道路中线，毗邻摸底河。在整体方位上，项目位于成都城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有