《【耶鲁简评】渤海信托-无锡世贸中心信托》.pdf

【耶鲁简评】 【耶鲁简评】 【【耶耶鲁鲁简简评评】】渤海信托-无锡世贸中心信托 一、信托简介 （一）信托期限： 18 个月、24 个月和 30 个月； （二）信托规模：总规模 8 亿元，其中信托第一期 18 个月 2.5 亿元，信托第二期 24 个月 2.5 亿元，信托第三期30 个月 3 亿元； （三）信托收益。 18 个月期：10%/年（300 万＜单笔投资金额＜600 万）和 10.5%/年（600 万＜单 笔投资金额）； 24 个月期：10.5%/年（300 万＜单笔投资金额＜600 万）和 11%/年（600 万＜单 笔投资金额）； 30 个月期：9%/年（100 万＜单笔投资金额＜300 万）、11%/年（300 万＜单笔投资 金额＜600 万）和 11.5%/年（600 万＜单笔投资金额）； 年 年 年年 （四）收益分配。按 分配利息收益，信托到期归还本金及最后一期利息。 （五）信托目的。 耶鲁财富 财富管家：020网址： 创造价值 诚信分享 1.第一期资金用于置换中国银行无锡分行对无锡世贸中心公司2.5 亿元贷款； 2 第二期资金用于置换中国银行无锡分行对无锡世贸中心公司 2.1 亿元贷款，剩余 4000 万元用于“超五星级酒店和奢侈品名店街”装修； 3.第三期资金中的 1.8 亿元用于“超五星级酒店和奢侈品名店街”装修，1.2 亿元用 于“无锡世贸中心”项目工程尾款支付。 （六）增信措施。 1. 土地及在建工程抵押。 无锡世贸中心公司将位于无锡市太湖大道清扬路交叉口东南角土地及附属在建工 程抵押给渤海信托。抵押物可售面积 112676 平方米，估值 18.51 亿元，以本次融资 8 亿元计，抵押率为43.22%； 2 过渡抵押物。 由于第一抵押物尚抵押在中国银行无锡分行名下，因此在过渡时期，无锡世贸中心公 司母公司上海世贸控股将旗下永康世贸中心土地及附属在建工程作为补充抵押物抵押给渤 海信托。补充抵押物可售面积 215646.27 平方米，估值 11.2 亿元，若以前两期融资 5.5 亿元计，抵押率49.11%。 3.连带担保。 耶鲁财富 财富管家：020网址： 创造价值 诚信分享 （1）上海世贸控股（集团）有限公司（以下简称“上海世贸控股”）提供连带责任担保； （2）上海世贸控股实际控制人 李焱然、袁丽萍夫妇 提供无限连带责任保证。 4.资金监管。无锡世贸中心公司在江苏银行无锡分行开立监管专户，信托存续期内将无 锡世贸中心二期销售回款和租金收入50%归集于该监管专户。 二、还款来源 分析 （一）第一还款来源：“无锡世贸中心”二期项目销售回款。 二期项目已于 2012 年 6 月 29 日取得预售证；根据无锡市市政道路规划，2014 年中旬，“无锡世贸中心“二期商场将直接成为无锡地铁太湖广场站出站口。 预计在信托存续期内，项目回款272887.50 万元（见下图一、图二）。 图一 2013-2015 年“无锡世贸中心”二期销售收入预测 耶鲁财富 财富管家：020网址： 创造价值 诚信分享 图二 2013-2015 年“无锡世贸中心”二期现金流预测 （二）第二还款来源：“无锡世贸中心”一期项目剩余销售回款。预计在信托存续期 内，剩余项目回款10 亿元。 （三）第三还款来源：无锡世贸中心公司母公司 上海世贸控股 其他项目收入和 上海 世贸控股对于集团下属公司的资金调拨。 耶鲁财富 财富管家：020网址： 创造价值 诚信分享 三、融资人 无锡世贸中心公司 简介。 公司注册资本2 亿元，主营房地产开发。 截止 2012 年 9 月 30 日，公司总资产 12.77 亿元，其中流动资产 12.31 亿元；总负 债 60343.28 万元，净资产67309.25 万元；资产负债率47.25%。 2011 年 1-12 月，公司实现收入9