赢房中国——房地产企业发展战略与组织架构——快速建立企业发展通道.pdf

组织架构篇 Framework of organization 可拿去我的资产，但将组织留给我，在五年之内,我一定可以 将那些资产再赚回来 。 ——阿尔弗雷行·P·斯隆 房地产企业发展战略与组织架构 ——快速建立企业的发展通道 组织架构是企业管理的基础，有了这个基础， 管理人员才清楚自己在整个组织当中的地位， 才能做到各司其职，才能有效率地组织整个团队有秩序地前进， 从而保障其能在最短的时间里达到目的地。正因为如此， 战略与组织架构的协调也是和企业的利益挂钩的， 尽管它并没有直接产生效益，但是他们能直接节省企业 运作中的隐性成本，间接影响企业的赢利能力， Organization 以下我们就从房地产企业的发展历程来论证这个论点。 中国房地产企业的发展经历了三个阶段，第一个阶段是上个世纪80年代到 90年代的初步发展阶段。在这一个阶段所培养起来的地产企业绝大多数都带有国 资背景，他们是在国家优惠政策的大力扶持下发展起来的，大部分都拥有大量的 土地储备，以多元化的发展战略为主，大多数拥有20个以上的分公司和10种不 同的业务。典型例子是深圳的物业集团、深房集团和南油集团等。 第二个阶段是92年到98年的房地产调整阶段，受整个经济大环境不景气的 影响，无主心骨到处铺摊子的多元化战略受到了严重的打击，不改变这种战略的 国企全线进入亏损阶段。昔日的辉煌变成了今日的亏损大户。那些仍然健在的企 业则是在痛定思痛后走专业化战略，精简机构大甩包袱，改变组织架构，轻装上 阵，典型例子是深圳天健集团。 第三个阶段98年到现在的成熟阶段，这一阶段发展起来的有很多都是民营 或是合资房地产企业，他们已不在盲目扩张，而是有目标有计划地进行发展，尽 管一样存在有多元化发展的企业，但和前期的多元化相比他们的明显特征就是绝 对以地产为其发展的主业和赢利的重点。 现在仍然幸存的国资企业有不少是经历过这三个阶段的，也经历过战略的 调整和组织架构的改革，并于其中摸素出了如何协调两者的方法。 Organization 深圳物业集团战略调整扭转亏损劣势 90年代对于很多老牌、大型的国营企业来说就像是一场噩梦，绝大多数的 国企在这一阶段都曾经陷入过严重亏损的局面，甚至从此一蹶不振淡出历史的舞 台，但也有不少的企业积极调整发展战略、改变运行机制来突破困境，深圳物业 集团就是值得大型企业借鉴的典型案例。 2000年物业集团的收缩战略 仍在进行，房地产的比值不 断增大,从原来不足50%到现 在的70%，可谓收获不少。 1、粗放式管理与多元化经营之间的矛盾爆发 物业集团成立于1982年,它承接的地产项目有“80年代华夏第一楼”的深圳 国际贸易中心大型房地产为龙头产业之后，物业集团开始了多元化经营的发展战 略，其经营触角逐步延伸到物业管理、装饰工程、工业、商业、国内外贸易、运 输、餐饮、酒店、旅游、广告文化等领域，与此同时它还进行大规模的跨地域扩 张战略，分别在上海、南京、大连、广州、海口等地设立分公司，在香港设立子 公司，在澳门开拓投资业务…… 在82年到92年这10年的时间里，依靠深圳特区的优惠政策和各种有利条 件，这种多元化的扩张战略的确让物业集团一直保持高速的增长态势，但是，支 撑这种高速增长的是粗放式为主的经营管理模式和多元化无重点的产业结构，再 加上91年上市时不彻底的股份制改造，致使物业集团在实际上没有摆脱传统体 制的束缚，其在多年的高速增长中所积累的弊端、隐患、问题和矛盾逐一爆发， 诸如管理不善、业务战线过长、资金沉淀和亏损扩大等问题的解决效果不佳，直 接导致经济效益的全线下滑，净资产收益率从92年的35%下降到96年的0.01%，而 且其在80年代引以为豪的“三天一层楼”的建设速度也变成了“三个月