赢商共享-2012年上海来福士广场调研报告32页202348902.ppt

* * * * * * * * * 三、来福士物业情况调研 来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225㎡,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m， 次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7-9m，进深7-15m。 来福士广场门厅通道铺位建筑标准 来福士广场其他配套设施 自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（ 21 人/1600 公斤) 外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米 (低区)；9 米-20 米 (高区) 标准地板载重量：4 千牛顿/㎡ 架空地板：高150 毫米 暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变 风量空调控制箱 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米计算不包括走廊及共用部位） 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位） 应急电源：20 伏安/㎡（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线） 通讯系统：共 10000 条电话线 出租率：100% 四、项目借鉴启发意义 核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽 引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣 对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少 充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象 引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流 设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求 THE END 学习动物精神 11、机智应变的猴子：工作的流程有时往往是一成不变的，新人的优势在于不了解既有的做法，而能创造出新的创意与点子。一味 地接受工作的交付， 只能学到工作方法 的皮毛，能思考应 变的人，才会学到 方法的精髓。 学习动物精神 12、善解人意的海豚：常常问自己：我是主管该怎么办才能有助于更好的处理事情的方法。在工作上善解人意， 会减轻主管、共 事者的负担，也 让你更具人缘。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 上海来福士广场案例研究 2012-3-21 项目概况 1 来福士业态规划与布局 2 来福士物业情况调研 3 项目借鉴启发意义 4 目录 一、项目概况 上海华庆地产开发有限公司 新加坡政府产业投资有限公司 淡马锡控股有限公司 上海大光明集团 凯德置地（中国） 信和置地 购物中心 甲级智能写字楼 来福士广场 控股 上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。 项目投资、开发背景 凯德置地业务构成 新加坡嘉德置地集团 凯德置地（中国） 商业项目 住宅项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 公寓服务 酒店管理 物业管理 商业项目开发 住宅项目开发 在沪开发项目 上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。 营业时间：10:00am-10:00pm 公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线 轨道交通：1、2、8 人民广场站 项目概况 占地面积（㎡） 15186 建筑面积（㎡） 商业 45985 办公 91622 停车场（个） 27654 （516个车位） 合计 165261 可租赁面积（㎡） 商业 27665 办公 82572 合计 110237 开业时间 2003年12月 建筑设计 巴马丹拿 项目主要经济指标 来福士广场由一个4.6万㎡的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7㎡的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。 二、来福士业态规划与布局 零售 餐饮 休闲娱乐 服饰 时尚配饰 鞋帽箱包 礼品玩具书籍 珠宝钟表眼镜 百货 数码 品牌餐饮 轻餐饮 数量 0 2 1 4 4 1 0 7 1 5 数