华夏幸福基业对产业地产的启示——工作思考及建议.pdf

华夏幸福基业对产业地产的启示 ——工作思考及建议 集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产” 的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住 宅开发的循环经济模式。研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的 模式与杨总的理念有异曲同工之妙。现就华夏幸福基业的“园区+地 产”的模式研究，报告如下： 华夏幸福基业基本情况： （一）公司简介 华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业 务。前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始 注册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年 整体改制为股份制公司。改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名 称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。 （二）业务结构 华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与 开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京 郊区布局。借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实 际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业 服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产 开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司 九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工 业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开 发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建 设与管理、土地整理、产业发展服务 （招商引资服务）、物业管 理、厂房建设租赁等。 （三）发展模式 独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随 行的模式。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对 政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒 店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地 储备超预期的概率很大。 其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中， 形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定 位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种 业务形态。 以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订《开发建 设有关事项的委托协议》及补充协议，约定固安县人民政府委托九 通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建 设、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化服务）等；该委托 是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更；且委托期限 长达50 年。 （四）盈利模式 华夏幸福基业营业收入主要来自两部分：地产开发收入和园区 开发运营收入。 其中地产开发收入包含“孔雀城”、 “大卫城”、“华夏花 园”等住宅类地产开发收入和“第五大街”等商业地产开发收入。 园区开发运营收入主要来自基础设施建设收入、土地整理收 入、产业发展（招商引资）收入、园区综合服务收入，以及其他业 务收入等。 华夏幸福基业所提供的“产业发展服务”实为招商引资服务， 该公司拥有一支数量庞大、千人左右的招商团队，招商成功落地 后，九通投资子公司和园区所在地管委会就当年经审计的招商佣金 签署结算和支付确认函，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣 金，如上表所示，佣金为新增落地投资金额的45%。管委会可以选择 一次性支付当年招商佣金，也可以选择分期支付，但分期不超过5 年。 同时，九通投资还为企业提供全程、一站式服务，协助入园企 业处理与政府各有关部门相关事宜，包括帮助入园企业进行设立登 记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户 口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜 的办理进度。 除此之外，九通投资已经与国家开发银行、中国工商银行、中 国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。 通过以上基本情况，在园区业务发展和园区运营管理方面，华 夏幸福基业可为产业地产提供如下借鉴： 1、 合理选区，提前布局 华夏幸福基业旗下三处工业园区地处河北固安、大厂潮白河和 怀柔，主要分布在北京远郊区县向河北延伸的区域。华夏基业从90 年代初即开始布局，目前开发的三大园区已经形成了环北京的包围 圈，这样的区位分布，一方面适应京津冀都市圈的未来发展趋势， 另一方面，因邻近京津地区，能够顺利承接上述两地的产业转移， 为