维嘉双创招商前期策划方案.docx

招 商 策 划 方 案 目??录 第一部分??项目分析 一、商圈分析 二、主要商业物业调研? 三、维佳国际广场介绍? 四、SWOT?分析? 第二部分??项目商业市场的定位 一、项目形象定位 二、项目功能定位? 三、项目经营定位? 四、项目档次定位? 五、项目商品档次定位? 六、项目消费群定位? 七、业态定位 八、目标招商客户定位? 九、租金定位? 第三部分??项目招商规划 一、各品类占比? 二、招商途径? 三、招商合作方式、条件预测和建议 四、招商品牌的选择 五、招商策略? 六、招商工作计划进度? 七、招商具体工作内容 八、招商前期筹备? 九、前期招商人员配备计划? 十、招商人员岗位职责? 十一、招商与项目销售之配合? 第四部分?招商推广计划? 一、推广主题思路? 二、招商推广策略建议? 三、宣传媒体选择? 结语 第一部分?项目分析 一、商圈分析? 甘肃维佳双创园（国际广场），项目坐落于陇西县城发展轴线上，位于渭州路、北环路交汇处，是未来为陇西县城核心发展地块，东临龙熙臻品高档住宅小区，南靠卫生局、教育局和汇集10多个政府主要职能部门的人社大厦，西邻九方家苑、东苑明珠两大小区，北邻锦隆万汇商业中心，周边1.5公里内配套设施完善，成为辐射整个陇西新老城的配套商业群，打造创业、孵化高端平台。 二、陇西县城主要商业物业概况? 1、金波新天地? 项目基本情况? 商场名称：金波新天地 所属商圈：陇西县鼓楼商圈? 地理位置：县城南大街与东大街交口，老鼓楼商圈? 经营状况：一般?开发公司/运营公司：?中贸集团/陇西鑫博源商贸有限公司 商场定位：中低端? 经营方式：租赁?经营面积：16000平米? 开业时间：2015年10月 租金水平：? 一层：黄金珠宝、手机数码、化妆品、精品男女装? 135-150元/㎡/月? 二层：时尚男女装、化妆品、主要以散货为主? 90元/㎡/天? 三层：衣世界、儿童服饰、少儿教育、儿童乐园? 80元/㎡/天 四层：美食广场 一年100万 小结：? 金波新天地周边配套比较完善，客流量比较集中，经营状况一般。商品基本为中低档，目标客户群为周边村镇进城人群以及项目周边社区居民、个体经营者为主，对中高端消费顾客无任何吸引力。由于前期定位不明确，进场商户品质参差不齐，后期营运管理不到位，导致16年底合同到期部分商户撤场，空铺率居高不下，直接影响到新的合同周期租金的收取，不得已做出调整租金计划，将各楼层租金下调30%，留住目前经营商户。 2、晟大购物广场 项目基本情况? 商场名称：晟大购物广场?? 所属商圈：陇西县人民广场商圈? 地理位置：长安路沿线与开元华府毗邻，购物广场分为地上六层、地下一层? 经营状况：一般? 开发公司/运营公司：晟大集团? 商场定位：中高端? 经营方式：租赁+自营? 经营面积：23000平米? 开业时间：2016年10月 租金水平： 一层：名表眼镜、黄金珠宝、化妆品、手机数码、鞋、箱包 60-85元/㎡/月 管理费10元/㎡/月? 物业费3元/㎡/月 二层：精品女装、时尚潮牌、洋快餐、精品男装 40-60元/㎡/月 管理费10元/㎡/月? 物业费3元/㎡/月 三层： 儿童娱乐、DIY、品牌童装、儿童电玩 合作方式为联营，甲方统一收银每月流水抽取30%作为场地费用及各项管理费用 四层：熙悦会 40元/㎡/月 物业费3元/㎡/月 五层：特色餐饮、美食广场 30-45元/㎡/月 物业费3元/㎡/月 六层：皇茶苑 25元/㎡/月 物业费3元/㎡/月 负一层：盛世华联生活综超 18元/㎡/月 物业费：10万/年 免租期：2年 小结：晟大购物广场是陇西定位中高端的一个商场，由于前期招商优惠政策的不明确，导致部分品质商户流失以及竣工验收跟消防验收的滞后导致个别实力商户装修搁浅，加上开业仓促，开业率达不到开业要求导致大部分客流的流失，商场整体动线设计的短板，导致作为主力店的盛世华联生活综超内部客流得不到有效循环利用，商场业态、业种也比较单一，不能有效吸引客流、经营惨淡，后期营运管理的缺失使本就不景气的商场雪上加霜 。 三、维佳国际广场介绍? 1、?整体概况? 甘肃维佳双创园（国际广场），卓立陇西城市发展、商业价值高地的陇西新城，四面临路，底层为多层商业街，沿四周布置，中小微企业创业孵化园、青年创业孵化园和酒店沿地块南侧布置一次排列、形成错落式的城市天际线。以10万余方的磅礴体量，缔造商业MALL、90米高生态写字楼、青年SOHO公寓、国际星际酒店、商业街五大功能为一体，覆盖“吃、喝、玩、乐、购、文、旅、商”等体验式、创新型的陇西首座复合型城市综合体。 项目坐落于县城发展轴线上，位于渭州路、北环路交汇处，是未来为县城核心发展地块，东临龙熙臻品高档住宅小区，南靠卫生局、教育