某房地产项目工程管理指导书.doc

工程管理指导书 成都万科房地产有限公司 城市花园项目经理部 目 录 1 项目概况 5 1.1 序言 5 1.2 项目概况 5 1.3 项目规划 6 1.4 工程及工程管理重点和难点 6 2 项目部管理架构及主要岗位描述 6 2.1 部门主要工作内容 6 2.2 组织架构图 7 2.3 主要岗位职责 8 3、项目发展计划 13 4 项目总控制进度计划 13 4.1 项目施工管理流程 14 4.2 项目总控制计划 14 4.3 项目控制计划关键节点 14 5 施工单位和监理公司组织方案 14 5.1 总承包商组织方案 14 5.2 监理公司组织方案 14 5.3 甲方直接分包工程组织方案 15 6、材料设备供应方案 15 7 项目进度计划保证措施 16 7.1 项目进度计划关键节点 16 7.2 甲方进度计划编制 16 7.3 总包施工进度计划审核 16 7.4 施工过程中施工进度计划审核 16 7.5 总包施工协调管理 16 7.6 奖惩机制 17 7.7 甲分包施工进度计划控制 17 7.8 甲方计划内部协调 17 7.9 总包计划控制 17 7.10 现场交通情况 18 7.11 民扰情况 18 7.12 外协工作 18 8 项目质量保证措施 18 8.1 图纸审查制度 18 8.2 施工单位质量保证体系 18 8.3 监理公司职责 19 8.4 设备材料进场验收制度 20 8.5 样板制度 21 8.6城花项目质量管理要点 21 8.7技术方案先行制度 21 8.8质量通病处理 22 8.9日常质量管理 22 8.10设计协调问题 23 8.11质量事故处理 23 8.12品质设计和管理 23 8.13 100％细部检查与整改 23 9 项目成本控制措施 24 9.1 项目成本控制目标 24 9.2 项目成本控制措施 24 10、安全文明施工管理 24 10.1施工现场CI标识系统 24 10.2施工过程管理 27 11成品保护措施 27 12信息协调管理 27 12.1项目印章管理 27 12.2邮件管理 28 12.3文件管理 28 12.4会议制度 29 13 设计协调与管理 29 13.1实施方案阶段 29 13.2施工图设计阶段 30 13.3施工阶段 30 1 项目概况 1.1 序言 投资方：成都万科房地产有限公司 发展商：成都万科房地产有限公司 规划设计和总图设计： 单体设计：四川省建筑设计院 中国建筑西南建筑设计研究院 总承包商：成都倍特建筑安装工程公司 广东省湛江市第四建筑工程公司 成都市第四建筑工程公司 成都倍特建筑工程有限公司 华西集团有限公司 四川省第三建筑工程公司 监理公司：四川科力建筑工程监理有限公司 四川国际监理工程有限公司 四川省吉大建设监理工程有限公司 1.2 项目概况 成都万科城市花园项目位于成都市锦江区，小区用地面积760亩，目前已经开发完成城花一期、二期，城花一期已经入伙完成，城花二期2003年5月入伙。目前正在进行城花三期、四期工程施工，城花小学、城花五期正在进行施工图设计阶段。 1.3 项目规划 城花一期社区工程开工时间为2000年12月，竣工备案时间为2001年11月，其余部分工程开工时间为2001年3~5月，竣工备案时间为2001年12月。入住时间为2002年1月、3月、4月、5月；城花二期工程开工时间为2002年4月~5月，城花二期工程竣工备案时间为2002年12月；城花三期工程开工时间2003年2月，竣工备案时间为2003年12月；城花四期开工时间2003年4月，竣工备案时间为2003年12月；城花五期开工时间暂定于2003年8月；竣工备案时间暂定为2004年5月。 城花三期样板区样板楼开工时间为2002年12月27日，单体及环境将于2003年6月8日移交物业，确保城花三期2003年6月18日开盘。 1.4 工程及工程管理重点和难点 根据城花项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点： 基础回填土质的选择与回填质量的控制； 墙面抹灰的开裂与控制； 铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施； 样板区及销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施； 采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题； 政府部门与行业垄断部门间的沟通与施工过程中，施工技术及施工管理保障措施。 2 项目部管理架构及主要岗位描述 2.1 部门主要工作内容 负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控