某房地产项目前期策划报告.doc

绿色、现代、上品生活 国茂房地产沈庄项目前期策划报告 目 录 第一部分 前 言 第二部分 项目开发背景分析 第三部分 项目总体开发策略 第四部分 项目规划设计 第五部分 项目的科学技术运用 第六部分 项目营销推广方案 第七部分 策划说明 第一部分 前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。 第二部分 项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。保定倾力打造中国电谷：十一五期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入十二五之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地850多亩、投资27亿元的中国兵装集团的保定中国电谷天威产业园正式奠基。?规模优势——本项目用地面积达项目占地14万㎡，总建筑面积38万㎡，在保定目前所开发的楼盘规模中属前列。 ?环境优势——项目自然环境优越，污柒少，空气清新。 ?新规划优势——政府初步规划中项目所处片区均是中高端住宅区；规划路网系统相当完善，与城市中心区的联系相当便利。 ?品牌优势——广厦房地产开发公司有影响力和美誊度，在河北省房地产行业具一定品牌优势。 ?在保定首度提出以高效节能为本的设计概念。 劣势—— ?该片区现有配套设施和人文环境明显落后 ?现场目前一片荒芜，地块不临城市干道。 ?匮乏市政配套，需作前期投入，提供日常生活保障体系。 ?消费者对其片区印象不佳，片区规划认知不高。 ?目前交通不太便利。 ?市场低迷，人们多处于观望，且目标客户多为知识型，对置业较为理性。 机会—— ?可率先营造高开区已小户型为主的中高档住宅社区。 ?市场缺少品位高、环境好的中高档居住社区。 ?市场缺少以人为本设计的好户型。 ?人们倡导生活在远离都市喧嚣的优雅环境中。 威胁—— ?配套不足，市场培育过程将被拉长。 ?人气不足，现场营销困难较大。 ?片区未来规划尚未定性。 三、项目所在地基础设施条件 1、给排水　　高新区给水由保定市供水总公司供应，该公司共有地下水源5处，供水量30万吨/天；引西大洋水库供水量为26万吨/天。供水水压0.3mpa。预计2008年南水北调工程使保定市区可增加供水量35万吨/天。　　高新区采用完全分流制排水系统，分别建有污水排水系统和雨水排水系统。污水先排至西部污水处理厂，集中处理后排放。雨水排水自成体系，首先通过南北主干渠汇集，再通过雨水泵站提升排入防洪河内。2、电力　　保定市区电力供给能力为80万千瓦/日，总量供应充足。停电频度为0.11%，重点用户无计划内停电。供电系统采用避雷装置，加之保定处于非雷暴区，故因打雷故障引起的瞬间电压下降频度几乎为零。高新区共有三座变电站，实行双回路供电。3、燃气　　高新区燃气种类为天然气，由市天然气公司集中供应，供给能力3.45×1010 mj/d供应稳定。4、热力　　高新区建有集中供热站和完备供热管网。能为用户提供优质饱和蒸汽，满足工业和生活用热需要。供热能力为286吨/小时，近期再增150吨/小时，锅炉出口压力1mpa企业进口压力0.3mpa。 5、环保　　高新区内固体废弃物按【工业企业“三废”排放标准】（GBJ4—73）执行。居住区生活垃圾全部袋装收集，工业区的生活垃圾和工业垃圾混排到垃圾转运站，由环卫处负责运至市环卫局指定垃圾厂，采取分类填埋处理。 项目 地址 开发商 建筑或占地面积 开（交）工时间 建筑 结构 住宅