南京市住宅区业主自治活动导则.doc

南京市住宅区业主自治活动导则 （征求意见稿） ? 第一章?总?则 ? 为了协助、指导住宅区业主依法、有序开展自治活动，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅区物业管理条例》等法律法规，制定本导则。 本导则对本市行政区域内住宅小区成立业主大会、设立业主小组、选举业主委员会和成立物业管理委员会提供指导性意见。 提倡业主户数较多的住宅小区依法设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本导则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 本市建立业主议事系统和业主议事信息发布平台。 提倡住宅小区业主通过议事系统开展业主自治事项表决，通过信息发布平台发布业主自治活动的相关公告、通知、决定和信息。 区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当依据法律、法规、规章和本导则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助指导，开展监督。 本市建立业主自治活动第三方顾问辅导制度。市物业管理行政主管部门建立业主自治活动第三方顾问辅导机构名录。 提倡区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和业主组织聘请第三方顾问辅导机构对成立业主大会和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。 ? 第二章??首次业主大会会议及业主组织设立 ? 符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的资料（一）物业管理区域； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组业主对筹备组成员有异议的，街道办事处（镇人民政府）协调解决。街道办事处（镇人民政府）首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备组组长召集和主持筹备组会议； 筹备组作出决定应经过半数成员同意，表决时应在决议上签字，注明同意、反对或弃权。保留意见不签字的，不影响决议的效力； 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）拟定首届业主委员会委员候选人条件选举办法； （五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案； （六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。业主委员会候选人由筹备组； 业主委员会候选人由业主联名推荐，但同一业主只能联名推荐一次。业主若重复推荐，业主应最终明确其推荐的候选人，业主最终未明确的，其推荐视为无效推荐。 业主大会会议表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。并在物业管理区域内显著位置公告业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。 业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以南京市业主大会（业主委员会）在民政部门备案管理暂行办法向区民政行政主管部门备案，领取《南京市基层民间组织备案证书》用于开设基本账户。住宅小区不具备成立业主大会条件具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。 业主委员会委员职责 （一）参加业主委员会会议等有关活动； 参与制订业主委员会工作计划和实方案，定期向全体业主报告情况； 参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题； 联系业主、业主代表、广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建