容积率对土地价格的作用机制及实证研究 土地资源管理专业本科毕业论文.doc
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容积率对土地价格的作用机制及实证研究
——以河南省郑州市为例
摘要:作为城市规划重要内容的容积率,在一定程度上对地价有着决定性的影响。本文在分析容积率对土地价格的作用机制的基础上,应用有关城市土地经济学理论和模型,采用样点分析方法,对郑州市市区居住用地样点数据进行实证分析。研究结果表明,在复杂情况下,容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律,呈非线性相关关系。研究容积率与土地价格的关系,其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构,提高土地利用效率,同时也为在城市规划工作中寻找内在规律,为城市中形成最佳空间分布即地价水平奠定基础。
关键词:容积率;土地价格;作用机制;郑州市
The Mechanism and Demonstration Analysis of the Effects of Floor Area Ratio on Land prices
—A Case Study of Zhengzhou City in Henan Province
Abstract:Floor area ratio, as an important element in urban planning, to some extent influences land pricing. By sample points analysis method,this paper applies theory and model of residential land in the given city,on the basis of analyzing the mechanism of influencing land pricing,investigated a number of samples. The outcome of the analysis indicates that in reality, the affection of floor area ratio to land prices follows income increase and decrease principle, showing a nolinear relationship. The significance of Researching land price and floor area ratio is not only about utilizing the theory of land prices to optimize the structure and efficiency of using land and,at the same time,to set up optimized space distribution of land price plus price level.
Keywords:Floor Area Ratio;Land prices;Function Mechanism;Zhengzhou City
城市土地价格是在区位条件、基础设施、周边环境和政策引导等多元化制约因素共同作用下形成的。容积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比[1]。容积率作为城市规划的一项控制指标,有着社会、经济、环境等多方面的内涵[2]。在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一,其变化可导致地价的大幅度上升或下降,容积率通过影响土地利用效益从而影响土地价格。目前国内认为,一般情况下容积率越大,建设开发强度越大,土地利用率也越高,土地价格就越高,即容积率与土地价格呈线性相关关系,而这只是简单情况下的作用关系。实际上在复杂情况下,土地价格受到其他因素的协同制约,使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律。本文试图通过对郑州市居住用地进行样点分析来验证容积率对土地价格的作用机制,结论表明,容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律,呈非线性相关关系。
1 容积率的内涵
容积率,又称楼板面积率,建筑面积密度。其涵义是城市用地的地块上修建的总建筑面积与地块面积之比值[1]。
容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示[3]。设建筑密度为D,建筑平均层数为N,则容积率的表达式为:
这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。建筑密度及层数所反映的建筑体量是环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内地决定日照、绿化等条件的室外空间的多少,建筑体量则反映了基地外部的审美需求,如历史特色,街道景观等。因此,可以说环境要求限制了容积率的大小,容积率的大小反映了环境的质量[4]。
2 容积率对土地价格的作用机制分析
2.1 简单情况下容积率与土地价格的关系
根据其定义,容积率的表达式为:
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