房地产全程指引下要点.ppt

权责发生制与配比原则 与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除 与收入没有直接因果关系的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除 直接因果关系一般表现为完全变动成本 * 西安张辉 sw029@263.net * 亏损弥补 2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知 注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损 从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损 季度预缴申报表 * 西安张辉 sw029@263.net * 年度申报表填写 尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）作纳税调整增加处理 办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的 预计利润）作纳税调整减少处理 申报表-制度(房地产) * 西安张辉 sw029@263.net * 竣工决算前的年度申报 在不考虑出租收入的前提下： 营业收入 = 0 营业成本 = 0 营业税金及附加 = 0 纳税调整增加 = 预售收入×预计计税毛利率－对应的营业税金及附加、预征的土地增值税 （附表三第52行房地产企业预售收入计算的预计利润，调增金额） * 西安张辉 sw029@263.net * 广告宣传和业务招待 2006国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（新法已删） 开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 新税法不再明确，延续还是废止？？ 2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知 * 西安张辉 sw029@263.net * 交付使用以后 开发商主要完成以下工作 一、工程质量预验收 1、施工单位提交《工程竣工报告》 2、监理单位提交《工程质量评估报告》 3、勘察、设计单位提交《工程检查报告》 4、施工单位签署《工程质量保修书》 5、工程质量监督站出具《工程质量监督报告》 6、开发商形成《工程竣工验收报告》 * 西安张辉 sw029@263.net * 交付使用以后（续） 二、工程质量综合验收、 规划、消防、环保等部门 三、办理建设工程竣工验收备案 四、房屋面积计算 五、入伙公告，开发商向业主出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，结算面积误差，物业公司同业主签署《前期物业管理服务协议》，代收各种款项 * 西安张辉 sw029@263.net * * 西安张辉 sw029@263.net * 交付使用后的注意事项 1、注意是否转为自用资产 2、注意是否发生债务重组 3、注意是否存在对外股权投资 4、注意是否转让汽车车位 5、注意是否存在对外出租情况 6、注意后续收入的完整性 7、房产纠纷的税务处理 视同销售 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知 * 西安张辉 sw029@263.net * 视同销售（续） 确认收入(或利润)的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 计税收入 = 计税成本×（1+15%）÷（1－5%） * 西安张辉 sw029@263.net * * 西安张辉 sw029@263.net * 债务重组 如果存在公允价值，应当按照公允价值确认预售收入，抵债金额高于公允价值的部分确认为营业外收入。 借：应付账款 开发商品抵债金额 贷：主营业务收入 开发商品公允价格 营业外收入 差额 如果不存在公允价值，按照组成计税价格和实际抵债金额孰高的原则确认预售收入 * 西安张辉 sw029@263.net * 实物资产股权投资 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知 照章征收土地增值税和企业所得税 2002财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知 2005国税函83号关于营业税若干政策问题的批复 注：投资环节免征