物业管理知识与技能讲义（46）.ppt

物业管理知识与技能;第一章根底理论局部;

物业管理中的物业：

通常指各类建筑物、构筑物、场所及附属的设备、

设施和相关场地等。

物业的属性

1、物业的自然属性

2、物业的经济属性

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物业管理是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

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以区分建筑物区分所有权为根底

以物业效劳合同为核心

以等价有偿效劳为前提

以专业效劳与自治自律相结合为手段

以追求客户满意为根本

以保证物业正常使用为目标;

社会化

专业化

市场化;第二章建筑物区分所有权;

建筑物区分所有权概念

建筑物区分所有权：

是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。

;第三章业主与业主大会;

业主：根据?物权法?第六条的解释：业主是房屋的所有权人

物业使用人：是指物业的承租人或实际使用物业的其他人

业主大会是有物业管理区域内全体业主组成

业主委员会是有全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体执行业主大会交办的各项物业管理事项。;本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

遵守国家的有关法律法规

遵守业主大会议事规那么，管理规约、模范履行业主义务

热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力

具有一定组织能力、具备必要的工作时间;第四章物业管理的早期介入与招投标;物业早期介入是指开发建设单位邀请从事前期物业管理的有关人员，参与物业工程的可行性研究、小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出一些建议;物业管理早期介入内容

从物业开发过程来看

设计介入

质量监理介入

竣工验收与接管验收介入

从物业管理实物对象来看

建筑结构域建筑材料的介入

水电设施与消防设施的介入

环境卫生的介入

配套设施的介入

其他介入;物业管理招标的概念

物业管理招标是指招标人制定招标文件，采取公告或邀请的方式邀请物业效劳企业前来进行投标的活动

物业招标方式

公开招标

??请招标

物业管理投标的概念

物业管理投标是指物业效劳企业响应招标，按照招标文件编写投标文件参加竞争的活动;第五章物业效劳合同与管理规约;物业效劳合同的概念

物业效劳合同是指物业效劳企业与业主或业主委员会签订的，约定物业效劳企业提供对房屋及配套的设备设施和相关没场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内的卫生环境和相关秩序的活动，而业主支付效劳费用的民事合同

物业效劳合同有两种：

前期物业效劳合同与物业效劳合同

物业效劳合同的内容：

物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等

管理规约的概念

管理规约是业主就建筑物与之管理、使用与所有关系，以书面形式订立的资质规那么。;第六章前期物业管理;

前期物业管理的概念

前期物业管理是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业效劳企业签订?物业效劳合同?生效时止的物业管理

前期物业管理的准备工作内容

管理用房的准备

物资配备的准备

管理人员的准备

管理制度的准备;前期物业管理工作的具体内容

物业的承接查验

业主入住与装修管理

前期卫生保洁

前期平安防范

前期关系协调;物业承接查验的概念

物业承接查验是指物业效劳企业对新接管工程的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验

物业承接查验具体工作内容

对接管物业进行资料查验

｛物业产权资料｝

｛综合竣工验收交资料｝

｛施工设计资料｝

｛机电设备资料｝

｛业主资料｝

对接管物业进行主体结构的查验

对房屋室内部位的查验〔即分户验收〕

对机电设施设备的查验

对共用设施的查验;装饰装修管理的内容

室内装修管理的目的：通过编制室内装修指引文件，做到事先告知、事中监管、时候验收，减少违规装修的现象

物业公司警示室内装修管理的法律依据

依据建设部颁发的?住宅室内装修管理方法?第十三条与第二十条的规定组织室内专修管理

业主与物业效劳企业签订的装修效劳协议会装修管理规定进行管理

装修管理的内容

指定装修管理文件，使装修管理工作遭到有章可循，有理可依

审核业主装修方案与报批资料，签署装修管理协议

向业主或装修施工单位告知装修本卷须知

落实装修巡查监管工作

细致查验;第七章房屋维护及设备设施管理;房屋及设备设施管的方法

明确目标

确定总的管理目标

分解目标，确定对具体设备设施或系统的目标或标准

保障资源

配合合格的管理人员和工程技术人员，持证上岗

持续不断的进行培训，以适应工作的需要

保证物质与技术资源

建立合理的采购和物料供给体系;体系建立

建立管理组织系统

明确职责与权限

明确工作流程和