“XX数码城”可行性研究报告商业计划书与可行性报告.pdf

“XXXX·数码城”可行性研究报告

目录

第一部分：前言

第二部分：项目概况

第三部分：市场分析

第四部分：项目定位

第五部分：营销推广策略

1.销售招商策略

2.价格策略

3.广告策略

第六部分：经营管理初步设想

第一部分、前言

“沅有芷兮澧有兰”，善卷尝施德，屈子曾行吟。

美丽柳城，潇湘常德，一颗耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉

冉升起，其经济发展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投

资，从广宇商务楼的崛起到平和商业的震撼登场；从步步高超市的

飞速扩张到家润多的宾客盈门再到春天百货的开张；还有“金钻广

场”的步行街商圈生活和“金色晓岛”的岛居生活……等等一切，

似乎都在昭示着这样一个存在，常德——这个全域范围内的三线城

市，正挟风雷之势，在智慧的操控中稳健而理性的发展，它势必成

为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠。

纵观常德楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，

却发现大家基本都处在同一个概念和水平之中，并没有一个通过市

场层面的操作来展现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的

概念楼盘的出现。如商务建筑（投资中最具保值性的地产项目）方

面，当大型商务旗舰店、商务MALL遍地开花时，常德却依然在传统

的开发、投资模式中愈行愈远。随着市民生活质量的提高，商务竞

争的激烈演进，常德现在亟需一种能引领常德商务开发、投资模式

的概念性、纯商务建筑，将常德地产开发的整体行业水平推进到一

个新的高度。而在这个概念的领域，适合、引领市民在科技前沿消

费的现代潮流购物场所，比如数码城（非传统的电脑城）就成了一

个浮出水面的市场空白。

策划方案体现的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕

开障碍，直击要害。因此，本方案其实最需要解决的两个问题就是：

一、找准XXXX数码城的目标消费群体，针对该群体，展开集束广

告攻势；

二、坚决走差异化道路，在项目规划、销售后期店铺经营等方面，

创造自己的特色并保持旺沛人气，树立长久品牌。

第二部分、项目概况

一、项目所在地：项目位于常德市XX中路与XX街交汇处，原常德

市XX大楼。

二、位置描述：XXXXXXXXXX

三、项目主要以商业功能为主导，总建筑面积为1.8万平方米，由

两栋6层商业大楼组合而成，A栋建筑面积1.2万平米,B栋建筑面

积6千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖、时尚为导向，

现代化为目标。

四、商业特征：本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，

人流的集中地。

五、项目沿革：XXXX数码城是常德XX房地产综合开发有限公司投

资开发的项目。XX房产是1996年成立的。

第三部分、市场分析

一、常德市商务物业市场分析

市场现状：

1、商业面积

常德目前共有商务楼建筑面积——，以目前常德城市人口总数——

万计，人均占有商务楼面积为——，在湘西北处于领先水平。但是，

与省会长沙相比，仅仅为长沙的60%。考虑到常德对于整个湘北乃

至湖南湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。

2、商圈饱和度

常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商

品市场经过多年的发展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，

对整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。

在目前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区、火车站

附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展

开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%。五大商

圈的比较如下：

商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度

武陵广场10万中高档商品

零售为主城区居民

外地游客未饱和

火车站批发为主外地客商未饱和

汽车南站批零兼营农村居民

周边客商接近饱和

汽车北站中低挡商品

零售为主城区居民饱和

甘露寺批零兼营农村居民

外地客商接近饱和

3、租金水平

城区5大中心商圈的独立商铺租金价格在30-500元/平米·月（商

圈中心区域），平均租金价格在50-200元/平米·月之间。

整体出租的大型商业物业租金水平在15-40元/平米·月（建筑面积）

，物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不同业态由

于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。