崂山区午山社区旧村改造建设项目可行性实施报告（最全）.doc
崂山区午山社区旧村改造建设项目
可行性研究报告
目录
第一部分总论-4-
一、项目名称与项目承建单位-4-
二、项目概况-4-
三、可行性研究的围和依据-5-
第二部分项目建设的背景和必要性-7-
第三部分市场分析-8-
一、市场现状与发展趋势分析-8-
二、2010年市房地产市场形势展望-12-
三、项目所在区域的市场调查与分析-14-
四、项目定价-21-
第四部分项目建设地点与外部条件-22-
一、项目建设地点-22-
二、地质条件-22-
三、抗震设计-22-
四、外部配套条件-22-
第五章建设规模与容-24-
一、建设规模-24-
二、建设容-24-
-1-/54
第六部分总体规划-25-
一、总体规划的原则-25-
二、总体规划-25-
三、绿化工程-27-
四、竖向与场地整治-28-
第七部分单体建筑建设方案-29-
一、单体建筑容-29-
二、土建工程-29-
三、建筑装饰-30-
四、竖向交通-30-
第八部分公用工程-31-
一、给水工程-31-
二、排水-32-
三、电气工程-32-
四、弱电工程-34-
五、采暖工程-35-
六、燃气工程-35-
第九部分消防、环境保护-36-
一、消防-36-
二、环境保护-38-
第十部分能源消耗与节能措施-39-
一、能源消耗-39-
-2-/54
二、主要节能措施-40-
第十一部分组织机构与管理-40-
一、组织机构-40-
二、项目管理-41-
第十二部分招标、投标-43-
一、项目概况-43-
二、项目招标容-43-
第十三部分建设进度计划-44-
第十四部分投资估算与资金筹措-45-
一、投资估算-45-
二、资金筹措-46-
第十五部分项目财务评价49
一、财务评价的依据和围49
二、销售收入与税金测算49
三、利润计算51
四、敏感性分析52
第十六部分可行性研究结论53附件54
-3-/54
第一部分总论
一、项目名称与项目承建单位
1、项目名称：市崂山区午山社区改造项目。
2、项目承建单位：安信置业开发XX
3、项目承建单位概况
公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。
二、项目概况
1、项目建设地点
本项目位于市崂山区午麓，西临松岭路、南至二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。
2、建设规模与容
本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。
3、投资规模与资金筹措
本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。
4、建设期
-4-/54
-5-/54
本项目建设期为5年。
三、可行性研究的围和依据
1、可行性研究的依据
①市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）
②市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地围的答复意见》（青规业字
[2006]34号
③市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）
④市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）
⑤市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）
⑥市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号）
⑦市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]588号）
⑧市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）
⑨由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》
2、可行性研究的围
本报告主要研究围包括以下几方面：
1、通过对市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以与对周边地区