租赁合同审核审查要点模板.doc

租赁协议审核审查关键点

注意租赁用途变更

承租人以协议约定用途使用房屋后,在租赁过程中不得更改,包含品牌、业态等,此时在协议中能够约定要求承租人提供营业执照及其它相关证实文件（包含但不限于拟经营品牌经营代理权及经营权相关证实文件）。如需办理营业执照,应对办理时间进行约定,并对承租人私自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。

关注签约时企业还未成立

提议协议注明承租人为***企业筹,并由创办股东签字,要求在要求时间内办妥注册手续并补盖公章,逾期未成立,出租人有权解除协议,或要求其股东继续推行协议。

注意相关日期项调整风险

明确对应违约责任,提议约定出租人经承租人同意,或书面通知承租人后可合适调整交付日,或是模糊约定交付日期,或是在租赁期限上给予顺延,另外双方不负担其她责任。

就开业日,因商业项目开业分为项目整体开业和承租人承租物业开业,对整体开业期,若开发商延期,提议约定开业期可顺延,同时租赁期限顺延;或通知承租人后调整,另外双方不负担其她责任。

开业日与装修期关系

提前开业情况处理,包含就提前开业租金及各类费用怎样收取。逾期开业情况处理,怎样适用违约金。

租金与物业管理费

租金计算标准明确,数额清楚,表格式约定需具体校对;若长久租赁协议,应注意租赁期限内租金递增。

物业管理费具体列明,并就租赁期内调整给予约定。但收取与调整须符合《苏州市物业服务收费管理实施措施》。

其她各费用明确列明,并约定可随市场或相关部门调价而有所调整,同时对履约确保金项、各类押金都有明确表述。

逾期支付租金及其她费用违约责任

1、扣除履约确保金;

2、有权停水停电;

3、逾期付款违约金;

4、逾期支付超出期限,且经过书面催告后仍未支付,有权解除协议,并收取较高解除协议违约金;

5、解除协议后,拒绝撤场搬离,并办理相关手续,按天收取双倍租金违约金,并对现场物品放弃全部权,出租人有权自行处理,并不得要求任何装修赔偿;

6、送达方法,寄送协议约定地址,无人接收不影响认定送达。

房屋交付

承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。何时起租赁房屋风险转移至承租人,若承租人未按期办理交接,则通知交接截止日起风险始转移至承租人。

装修条款

装修押金约定,装修标准、装修时间给予限制,并注意装修未根据出租人标准下相关更正、停工、损害赔偿（含出租人与第三人）及装修期延误情况处理及相关责任负担。

续租、退租、转租、转让

续租

续租申请期限以及优先续租权放弃情形,以及出租人可在租赁期限届满前一定时限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。

退租

如以租赁房屋为企业注册地址,需约定承租人退租后一定时限内变更注册地址,并约定违约责任。

转租

转租限制,通常不一样意转租以及其她方法分租。

转让

风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁协议继续推行,此时可约定在出租人书面同意下,承租人方可在该房屋注册设置承租人绝对控股新企业以替换承租人从事本协议约定经营活动,并由新企业与出租人签署确定文件。

优先购置权

应注意防范未通知承租人情况下,出租人出售租赁房屋,承租人主张房屋买卖协议无效并主张优先购置租赁房屋。提议租赁协议或可直接约定承租人放弃优先购置权,或对承租人行使优先购置权在行使期限、条件上给予限制。如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人,承租人于通知后一个月内可在相同条件下主张优先购置权,未主张丧失优先购置权”。

房屋返还

返还时间与返还房屋要求,关键关注未按期返还违约责任:

停水停电;

承租人放弃未搬离物品全部权,出租人自由处理;

出租人恢复房屋费用由承租人负担;

承租人无权主张装修赔偿;

天天按双倍租金、物业管理费支付违约金;

租赁期届满至实际返还房屋使用费。

协议解除

出租人可解除协议情形,关键关注:

1、未付租金及各类费用（含履约确保金、各类押金扣除后补足）至一定时限(注意书面通知);

2、转租、分租情形;

3、改变房屋用途且一定时限内未更改（注意书面通知）;

4、未按期开业,开业后停业,及营业时间少于协议约定;

5、装修、维修事项;

6、卫生情况、排污排废情况、噪音及其它污染情况已经或可能影响相邻承租人使用;

7、未按期办理交付手续（注意书面通知）;

8、相关证照不齐全或未能按期取得正当证照至一定时限。

十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区分,下为写字楼租赁协议审查关键点（与商业广场租赁相同处不在陈说）

1、注意租赁用途正确表述

因写字楼出租不一样与商业物业,在租赁用途中宜约定只为办公等使用,不得用于非办公商业经营性使用。

2、注意入驻日期项

对于写字