预防物业管理纠纷 签好《物业管理公约》.docx

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预防物业管理纠纷签好《物业管理公约》

预防物业管理纠纷签好《物业管理公约》

物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端，先是银枫家园，再是鹏润家园，接着又是天通苑、中创物业等等。谁对谁错暂且不论。如此多的物业管理纠纷确实反映出目前物业管理现状比较混乱，存在着许多亟待解决的问题。对某些处于纠纷漩涡的业主来说，本该方便生活的物业管理变成了困扰生活的烦心事，甚至担忧事。对那些准备买房的购房人来说，物业管理更是一片足以令人望而却步的是非之地。为什么会产生这么多的物业管理纠纷？物业管理纠纷能不能防患于未然？笔者认为，物业管理纠纷产生的原因是多方面的，既有客观原因，也有主观原因。在国家法律、法规不够健全的情况下，物业管理各方应通过业主大会。在协商互利的基础上，完善《物业管理公约》的内容与条款，积极预防和减少物业管理纠纷，采取合法手段有效解决物业管理纠纷。

物业管理纠纷产生的原因是多方面的。从客观方面讲，现阶段我国关于物业管理方面的法律、法规还不健，全国还没有一部统一的物业管理条例，物业管理各方的关系及权利义务等都缺乏明确规定。这就使整个物业管理活动处于一种无序状态。法院等裁判机构在处理物业管理纠纷时缺乏法律依据，只能主要依据《物业管理公约》等合同的约定进行处理。物业管理各方如果想更好地保护自己的权益，只能通过完善合同条款等经济手段来达到目的。但由于物业管理各方在专业知识经济实力、实践经验等方面有较大差异，现实生活中，物业管理各方在签订《物业管理公约》等具有法律效力的文件时并不能完全表达自己的真实意愿，这就为物业管理纠纷的发生埋下了隐患。从主观方面讲，物业管理各方整体素质不高是发生物业管理纠纷的主要原因。例如，有的产权人或使用人未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业少收费或不收费；有的产权人或使用人不重视《物业管理公约》等法律文件，却抱怨业主委员会不维权或维权不利；有的产权人或使用人没有科学消费意识，不理解物业管理的职责范围、物业管理对物业保值、升值的重要性，觉得花钱请物业冤得慌；还有的认为只要花了钱，和房子有关的事，都可以找物业。有的物业管理企业缺乏市场竞争的意识，在物业管理活动中只讲权利、不讲义务；有的物业管理企业不求长远发展，在物业管理活动中投机取巧，收费高、服务差。以上种种均是物业管理各方整体素质不高的表现。在这种外部缺乏有效约束，内部缺乏有效自律的情况下。物业管理纠纷的发生有其必然性。

尽管物业管理纠纷的发生有其必然性，但并不是说物业管理纠纷不能预防、减少或有效解决。在法律、法规不够健全《物业管理公约》等合同性文件是物业管理各方主要行为准则与是非评判标准的情况下，签好《物业管理公约》等具有法律效力的合同性文件对于积极预防、减少、有效解决物业管理纠纷具有重要作用。《物业管理公约》是房屋产权人或使用人与物业管理公司签署的、承诺共同遵守的行为规则。一般包括物业基本情况、公约涉及各主体的基本情况、产权人权利及义务、产权人大会及业主委员会、开发商权利及义务、物业管理公司权利及义务、公共维修基金的使用、物业管理收费、违约责任、争议解决方式等条款。《物业管理公约》是整个小区治理结构、管理规则的纲领性文件，规定了住宅小区组织结构、物业管理各方权利义务及行为规范等核心性问题，关系到开发商、单个产权人或使用人、业主委员会、物业管理公司的现实及长远切身利益。是物业管理法律关系中最重要的法律文件，因此，签好《物业管理公约》对物业管理各方意义深远。物业管理各方应在平等协商的基础上，根据互利原则确定各方的权利义务，明确小区管理机构、议事规则、议事程序，监督机构等条款。

众所周知，在新建住宅小区，最初的《物业管理公约》一般都是由开发商起草的，其他产权人在签订购房合同时，应当书面承诺遵守《物业管理公约》的相关规定。由于《物业管理公约》事先已由开发商拟定并经过政府有关主管部门审核，单个产权人即便对《物业管理公约》的某些条款及内容不满，也无法或无力对《物业管理公约》进行修改，只能违心或被迫承认《物业管理公约》的内容与条款。虽然单个产权人或使用人在购房初期无法修改《物业管理公约》的内容，没有机会在关系到切实利益的问题上与开发商或物业管理企业讨价还价，但并非永远没有机会。当住宅小区产权人入住率达到50％以上、具备召开第一次业主大会的条件时，单个产权人或使用人便有机会参与《物业管理公约》的通过与修改工作，有权提出自己的合理化建议，与其他产权人一起与开发商讨价还价。那么，在讨价还价时，产权人或使用人应当注意哪些问题呢？