如何做好物业费的收缴.ppt

;物业服务成本构成;在日常物业费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、施工遗留问题、未入住.............等等各种原因迟交，甚至拒缴物业费！！！

为了维持物业的正常工作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。;;;安徽诚和（宁巨）物业服务有限公司;;;;后期出现

工程问题;站在业主的角度，表达对业主心声的理解。同时耐心向业主解释物业服务与配套设施的关系和区别。（配套设施属开发商的问题，开发商的任何口头销售承诺与物业服务是有区别的，必要的时候可向业主解释虽然地产和物业同属国购集团，但为各自独立运营的两个子公司）。园区已按规划设计要求完成相应的配套建设，且已通过规划部门验收。针对业主的抱怨，我们要做好沟通和解释，但不应随意承诺业主。;业主物品财产损失情况分析

;;服务管理不满问题分析

;各类问题处理的依据;;;;;;;;;;;;;;;;;;;Text;;;;

满口答应，却总不出现的业主

特征：

很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工

对策：

如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说“最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。

确定时间后一定要按着时间持续跟进；在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息

说辞：

像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，我们这公司账号***，您看哪可方便啊？

王大哥，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。

那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的）并且一定要进行备注，房号姓名和物业费。

;情形2;情形3;曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主

特征：

某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大

对策：

如果业主对于我们服务的不满是出于我方责任且是可改正的，一定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主。

对于此类业主的报事等要特别的敏感，项目主任（客服主管）可上门访谈或者电话访谈，看看业主的报事是不是处理好了，是不是还有其他需要，让其感到我们工作地细致。当园区里有什么活动的时候可以短信或者电话的方式特别通知此类业主，让其感到自己是备受关注的。当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到诚和大家庭的温暖。

一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”

;;;;;第四节;案例分享1

;;自2012年1月1日起至2012年12月31日止，物业公司一直为某小区提供物业服务，但有部分业主以房屋未实际入住为由拒绝交纳物业服务费，故物业服务公司诉至法院，要求业主交纳服务期间的物业服务费

法院判决：

物业服务费是物业所有人或使用人，按照物业服务合同约定的收费标准向物业服务公司交纳的费用。《物业管理条例》第42条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，业主从开发商处接收房屋时起，业主已实际占有了房屋，就应该开始交纳物业服务费，至于业主是否实际使用，并不影响物业服务企业收取物业服务费。因为物业服务公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会相应的减少。;CompanyLogo;客户投诉问题处理方式;客户投诉处理

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