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天津湾商业租金定位报告

;1.天津商圈分级分析;天津商圈分级分析;主要商圈规划及分布;;天津商圈分级分析;;市内区级商业中心明细;主要商圈规划及分布;市级商业圈;市内各区级商圈;麦收商业现状;;

南开区金恺津旺铺

整体面积：1万多

户型面积：500、1000及以上

楼层：2层（1托2）

租金：售3万，500平米以上租，租金7元

物业费：待定

业态：无限制

入住时间：07年10月;天津主要业态分析;餐饮业租金分析;天津餐饮业各业态的租金情况;西餐;中西快餐;日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高的，这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4元以上的比例在25％以上。;天津主要餐饮集中区域分析;水上北路

定位：

形成之初是因日、韩外籍及高收入人群主要居住地，有较固定的中高档消费客群，同时又有南开区政府招商办的支持，加之原有模式及特点，就形成了今天这样的规模，以川粤、韩式烧烤、料理等为主体的中高档餐饮。（人均消费:100-200元）

面积：

体量面积基本在中等800－1500平米左右，建筑结构形式上是独体，基本三层－四层，现在由于整体经营较好商家希望增大营业面积.

经营方式：

租赁期在5－10年（租金3元/平米*天）

分析：

水上北路借用地理优势和成熟的人文环境，吸引了中高档消费群体在天津树立了较高档的餐饮市场认知度，南开区也因此对该地区加大了重视力度。

;;;餐饮业租金分析;天津娱乐业各业态的租金情况;;（二）娱乐业态;（二）娱乐业态;（二）娱乐业态;商业专业人士访谈;一、访谈目的

主要针对天津湾商业定位中设计的主要业态，访谈、拜访主要大客户，验证定位，了解业内租金情况，同时积累意向客户

二、访谈范围

业态范围：商业定位中涉及到的主力商业业态，包括餐饮、健身、美容美体、KTV、经济型酒店等

商家选择范围：天津本市、北京、上海等商业发达城市，经营方式以连锁、加盟为主，在天津没有店面或有扩张可能的大中型商户

三、访谈手段

主要以电话访谈为主，之后对有意向客户进行约见拜访，进一步洽谈;各业态访谈结果分析;各业态访谈结果分析;天津湾商业租金定位;区域内商???租金定位;业态种类及数量

二手房3家：宇轩不动产、广厦房产、爱屋及屋

餐饮8家

小超市3家，包括1家华润万家便利店

美容美发4家

副食蔬菜4家

婚庆2家

其他（均1家）：布店、五金、书画、寿衣、厨具、音像、成人保健、洗车汽修、兽医、双星专卖、足疗、烟酒、网吧、永亨药店、工行、联通、移动、海尔服务中心、联想服务中心;业态种类及数量

海景公寓底商（各一家）：餐饮、烟酒、美发、儿童服饰、面包、鲜花、金一堂药店、化妆洗涤用品店、克丽缇娜美体

商业环境：店面较整齐档次中等，租金在80—100元/平米.月之间。商家反映经营状况不佳。

海景公寓对街：汽维3家、餐饮3家、五金建材4家、洗衣2家

商业环境：店面较小在20-50平米左右，汽维面积最大在100平米左右，租金2-3元/平米.月，档次低，经营状况不好;区域内商业租金定位;A2租金定位;正面影响因素

1、A2距离海河较近，景观资源得天独厚；

2、A2靠近A1购物中心，共享繁华商业氛围；

3、A2近邻台儿庄路，交通便利的同时，昭示性较强，位置明显；

4、A2为旧厂房改造，层高较高，可以根据不同业态灵活分割。;1、车位限制

现A2整体可提供80个停车位，远不能支持其3万平米商业的需求；

;以娱乐休闲为核心功能，与A1的购物中心一同构成城市中心购物、娱乐休闲的综合体，吸引客流、留住客流。;租金范围确定;租金确定;租金范围确定;租金确定;租金范围确定;租金确定;B3租金定位;;交通不便利

周边虽有地铁以及48、47、867、912、685等多条公交路线，但均距项目所在地较远，严重阻碍人群流动路线

项目距最近公交车站步行约15-20分钟

项目距土城地铁站步行约20-30分钟

内部交通不便，C、D地块距项目较远;规划限制条件;南北大街商业氛围不成熟;B3商业定位;楼层;租金范围确定;租金确定;E区租金定位;E地块为城市公园，紧邻海河，集优越的景观资源与休闲功能于一身，为商业提供了足够的吸引力，扩大了商业辐射区域；

区域间商业易做到相互呼应，形成联动，做到层次递进有利于项目整体的提升；

周边中高档住宅、公寓、酒店和写字楼的崛起，为项目提供了高品位终端消费客户群；;1、E区相比其他商业，地块较为独立，人流可达性较差；

2、E地块作为城市公园，需要承担部分市政功能，来此休闲

的人群档次参次不其；

3、E地块昭示性不强，无法保证对过往人群的足够吸引。;业态;市场租金范围;THEEND

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